Cassazione Civile, Sentenza n. 23112/2020 del 22/10/2020

Esito

La controversia

Disputa relativa all'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita di suolo edificatorio del 12/10/1998: la ricorrente chiedeva il saldo del prezzo pattuito (calcolato come 30% del prezzo di vendita delle unità o comunque non meno di 1.100.000 lire/mq), lamentando che il terreno era stato poi trasferito con atto pubblico a Edilsud per una somma che non assorbiva il prezzo concordato nel preliminare. Questioni giuridiche principali: se la clausola "per persona da nominare"/nomina del terzo o una cessione del contratto abbiano prodotto effetti vincolanti verso l'acquirente definitivo; se mancasse lo scioglimento della riserva ex art.1403 c.c.; rilevanza di una presunta simulazione parziale del prezzo; possibilità di risoluzione per inadempimento e compensazione delle pretese.

La decisione

I giudici di merito avevano respinto la domanda di ICM e accolto la riconvenzionale di Zecca per la risoluzione del preliminare; la Corte d'appello di Lecce confermò tale esito. La Cassazione ha rigettato il ricorso di ICM, ritenendo infondati i motivi di impugnazione (tra cui la mancata valutazione di una presunta cessione del contratto o nomina del terzo, la richiesta di accertamento di simulazione e le doglianze di violazione della buona fede contrattuale). La Corte ha sottolineato l'assenza di un atto scritto di scioglimento della riserva ai sensi dell'art.1403 c.c., la conseguente inopponibilità a Edilcentro delle obbligazioni del preliminare e l'inammissibilità di alcune richieste formulate per la prima volta in grado d'appello. Ricorso rigettato; ICM condannata alle spese e al pagamento di eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art.13 DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1403 c.c.

  La Corte ha ritenuto che l'assenza di un atto scritto di scioglimento della riserva (nomina del terzo) impedisce che la nomina produca effetti vincolanti rispetto al contratto definitivo; occorre forma scritta per lo scioglimento della riserva.

• art. 1407 c.c.

  Pur riconoscendo che la clausola potesse essere interpretata come cessione del contratto preventivamente autorizzata, la Corte ha precisato che la sostituzione soggettiva determina efficacia vincolante delle obbligazioni unicamente nel contratto definitivo, con conseguente inopponibilità dell'eventuale prezzo del preliminare all'acquirente definitivo estraneo al preliminare.

• artt. 1401 e segg. c.c.

  Riferiti in relazione alla disciplina della sostituzione e della nomina del terzo; la Corte ha valutato la questione richiedendo il rispetto delle forme richieste e ha escluso effetti vincolanti verso l'acquirente definitivo in assenza di atto formale.

• art. 1362 c.c.

  La Corte ha respinto l'interpretazione della ricorrente che voleva estendere le obbligazioni del preliminare al contratto definitivo oltre i limiti formali e sostanziali riscontrati; l'interpretazione del contratto deve rispettare le forme e la volontà effettiva delle parti come valutata dai giudici di merito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dalle parti nelle critiche all'attività motivazionale del giudice; la Corte ha ritenuto legittima la valutazione di merito in ordine all'ammissibilità di domande e mezzi di prova introdotti solo in appello.

• art. 360 c.p.c. n.5

  Usato per valutare i motivi di cassazione per omesso esame di fatto decisivo: la Corte ha ritenuto infondate tali doglianze perché il giudice d'appello ha effettivamente esaminato e motivato sui punti contestati.

• artt. 1175 e 1375 c.c.

  La Corte ha affermato che i doveri di correttezza e buona fede non possono creare, in assenza di una precisa base contrattuale o formale, l'obbligo per il garante o per l'acquirente definitivo di corrispondere il maggior prezzo indicato in un preliminare al quale l'acquirente definitivo era estraneo.

• art. 13, comma 1-quater e 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte ha constatato la sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente in caso di mancato pagamento, come previsto dalla norma.

Massime di principio

• La clausola "per persona da nominare" o la nomina del terzo richiedono, per produrre effetti pienamente vincolanti, l'osservanza delle formalità previste (atto scritto di scioglimento della riserva ex art.1403 c.c.); in mancanza la sostituzione non vincola automaticamente il terzo acquirente definitivo.
• Anche se si configura una cessione del contratto autorizzata (art.1407 c.c.), le obbligazioni rilevanti per i diritti di terzi sono quelle espresse nel contratto definitivo: un acquirente che non abbia assunto espressamente le obbligazioni del preliminare non può essere costretto a pagare un prezzo risultante solo dal preliminare.
• Le doglianze sulla simulazione del prezzo o su fatti nuovi devono essere tempestivamente formulate: domande e mezzi di prova introdotti per la prima volta in appello possono essere dichiarati inammissibili.
• I doveri di correttezza e buona fede non suppliscono alla mancanza di una base contrattuale o formale per far sorgere obblighi di pagamento più gravosi rispetto a quanto risultante dal contratto definitivo.
• Il giudice ha discrezionalità sulla productione di documenti: l'ordine di esibizione può essere negato quando il documento è ottenibile dalla parte con mezzi ordinari o la sua acquisizione non sia ritenuta necessaria per la decisione.
• In caso di conflitto tra preliminare e contratto definitivo, prevalgono gli effetti e i contenuti del contratto definitivo nei confronti dei terzi che non hanno assunto esplicitamente le obbligazioni del preliminare.