Cassazione Civile, Ordinanza n. 06421/2024 del 08/03/2024

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva emesso nei confronti della contribuente un avviso di accertamento per maggior reddito da plusvalenza derivante dalla cessione, in data 10 maggio 2001, di un compendio di fondi nel Comune di Fasano, con recupero a tassazione separata ai fini IRPEF e irrogazione di sanzioni. La contribuente aveva contestato l’atto sostenendo che i terreni ceduti non avessero reale vocazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente. Il ricorso di primo grado era stato respinto; in appello la CTR aveva accolto solo parzialmente le doglianze, eliminando le sanzioni ex art. 8 d.lgs. 546/1992 ma confermando la ripresa fiscale. In Cassazione la contribuente ha dedotto, con un unico motivo, violazione dell’art. 36, comma 2, d.l. 223/2006, dell’art. 7 l. 1150/1942, dell’art. 67 TUIR e delle NTA del PRG comunale, lamentando che la CTR avesse ritenuto edificabile l’intero compendio sulla base del mero inserimento di alcune particelle in zone tipizzate, senza verificare se i singoli suoli fossero davvero suscettibili di edificazione e senza considerare vincoli di inedificabilità, destinazione a servizi pubblici, verde pubblico e fasce di rispetto. L’Agenzia ha resistito con controricorso e ricorso incidentale, deducendo violazione dell’art. 8 d.lgs. 546/1992 in relazione alla disapplicazione delle sanzioni.

La decisione

La Corte ha ritenuto ammissibile e fondato il ricorso principale della contribuente. Ha ribadito che, ai fini fiscali, la nozione di area fabbricabile è ampia e che occorre distinguere tra vincoli che escludono in assoluto l’edificazione e vincoli di destinazione che incidono solo sulla concreta potenzialità edificatoria e sul valore venale. Ha quindi censurato la CTR perché non aveva verificato, in concreto e particella per particella, se le diverse aree del compendio fossero effettivamente edificabili oppure soggette a vincoli incompatibili con la tassazione della plusvalenza, limitandosi ad avallare l’assoggettamento indistinto dell’intero compendio al regime impositivo. Il motivo incidentale dell’Agenzia è stato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, per nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La doglianza è stata proposta come violazione di legge; la Corte ha esaminato il motivo come censura di erronea applicazione della disciplina sostanziale.

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006

  "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi"

  Ha valore di interpretazione autentica e retroattiva; ai fini fiscali basta l’adozione del PRG per considerare l’area fabbricabile.

• art. 67, comma 1, lett. b), TUIR

  La plusvalenza è imponibile quando deriva dalla cessione di terreni con potenzialità edificatoria, anche limitata o strumentale, non solo per edilizia residenziale.

• art. 68, comma 2, TUIR

  Richiamato come norma di determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione onerosa.

• art. 81, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986

  Norma previgente corrispondente all’attuale art. 67 TUIR, applicabile ratione temporis alla fattispecie.

• art. 82, comma 2, d.P.R. n. 917/1986

  Richiamato per la disciplina di determinazione del reddito imponibile nella versione applicabile all’epoca dei fatti.

• art. 7, l. n. 1150/1942

  Richiamato dal ricorso come norma urbanistica rilevante per la qualificazione dei suoli.

• art. 8, d.lgs. n. 546/1992

  Richiamato nel ricorso incidentale dell’Agenzia in tema di sanzioni tributarie; il relativo motivo è stato assorbito dall’accoglimento del ricorso principale.

• art. 380.1-bis c.p.c.

  Indicato per il deposito della memoria in prossimità dell’adunanza camerale.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni, rileva la potenzialità edificatoria del suolo secondo lo strumento urbanistico adottato, indipendentemente dal perfezionamento della procedura urbanistica e dalla concreta destinazione futura dell’intervento.
• La nozione fiscale di area edificabile è più ampia di quella strettamente urbanistico-edilizia: la plusvalenza è imponibile anche se l’edificazione è limitata o funzionale a specifiche destinazioni, purché esista una reale possibilità di costruire.
• Devono essere distinti i vincoli di inedificabilità assoluta dai vincoli di destinazione: i primi escludono la tassazione come area edificabile, i secondi incidono solo sul valore venale e sulla base imponibile.
• La verifica della edificabilità non può essere svolta in modo indifferenziato sull’intero compendio, ma deve riguardare concretamente le singole porzioni di terreno, alla luce delle specifiche previsioni urbanistiche e dei vincoli gravanti su ciascuna di esse.
• L’inclusione di aree in zone destinate a servizi pubblici, verde pubblico o altre attrezzature non esclude automaticamente la loro edificabilità fiscale; occorre accertare se l’utilizzazione edificatoria sia riservata esclusivamente alla pubblica amministrazione oppure sia consentita anche a privati o in forme promiscue.

Come è indicizzato