L.R. FVG 19/2009

Codice regionale dell’edilizia del Friuli Venezia Giulia

La legge costituisce il quadro regionale di disciplina dell’attività edilizia nel Friuli Venezia Giulia, coordinato con la normativa statale e con gli atti di pianificazione comunale. Regola definizioni, interventi, titoli abilitativi, contributi, controlli, sanzioni, deroghe e misure straordinarie di riqualificazione del patrimonio esistente.

Finalità e ambito di applicazione

La disciplina regionale persegue il miglioramento della sicurezza, del benessere dei cittadini, del contenimento del consumo di suolo, della sicurezza sismica, dell’edilizia sostenibile, del risparmio energetico, della competitività economica e della semplificazione procedurale. Restano comunque ferme le norme statali e di settore in materia di beni culturali, paesaggio, ambiente, sicurezza statica e antisismica, antincendio, sicurezza dei cantieri e degli impianti, igiene, barriere architettoniche, catasto e intavolazione.

Regolamento di attuazione e strumenti comunali

La legge è attuata da un regolamento regionale che disciplina, tra l’altro, criteri di calcolo dei parametri edilizi, modulistica, sanzioni pecuniarie, oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, standard tecnici e sicurezza nei cantieri. I Comuni devono dotarsi di regolamento edilizio coerente con la legge e possono integrare la disciplina nei limiti consentiti, senza modificare la disciplina urbanistica né derogare alle norme sovraordinate. Nel procedimento edilizio è previsto il coinvolgimento della commissione edilizia, ove istituita.

Definizioni urbanistico-edilizie e destinazioni d’uso

La legge definisce in modo puntuale i principali parametri edilizi: edificio, unità immobiliare, superficie utile, superficie accessoria, superficie coperta, superficie per parcheggi, volume utile, volume tecnico, altezza, sagoma e distanza dai confini. Definisce anche le categorie di intervento edilizio e le categorie di destinazione d’uso degli immobili, rilevanti per la disciplina urbanistica comunale e per il calcolo degli oneri.

Distacchi, distanze e disciplina delle aree omogenee

In materia di distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, la legge demanda la disciplina al piano territoriale regionale e alla regolamentazione regionale, salvo il rispetto del codice civile. Prevede che in specifici casi alcune opere non siano computate nel calcolo delle distanze e consente agli strumenti urbanistici comunali di ammettere deroghe o distanze differenti. Le zone A e B0 e le aree assimilate sono trattate con regole particolari, sia per distanze sia per possibilità di ampliamento o nuova costruzione secondo gli strumenti urbanistici.

Classificazione degli interventi edilizi

La legge distingue tra interventi con rilevanza urbanistica e interventi solo edilizi.

• Tra i primi rientrano nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica e trasformazione territoriale.
• Tra i secondi rientrano manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e attività edilizia libera.

La ristrutturazione edilizia comprende anche demolizione e ricostruzione, ripristino di edifici crollati o demoliti e, in casi previsti, incrementi o riduzioni di volumetria. La manutenzione straordinaria include frazionamenti, accorpamenti e trasformazione di superfici accessorie in superfici utili. L’attività edilizia libera è definita come insieme di opere espressamente individuate dalla legge e prive di alterazioni rilevanti del patrimonio edilizio.

Attività edilizia libera

Gli interventi di attività edilizia libera non richiedono preventivo controllo tecnico-amministrativo, comunicazioni o segnalazioni, salvo gli obblighi derivanti da vincoli culturali, paesaggistici o da altre discipline di settore. Sono compresi, tra gli altri, manutenzioni ordinarie, strutture temporanee di cantiere, alcuni interventi di eliminazione barriere architettoniche, opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici nei limiti previsti, depositi temporanei, pertinenze di modesta entità, pavimentazioni pertinenziali entro limiti dimensionali, impianti solari o fotovoltaici in determinate condizioni, generatori eolici di piccole dimensioni, recinzioni, arredi urbani, demolizione di opere abusive e altri interventi puntualmente elencati.

Per alcune opere è richiesta una mera comunicazione di inizio lavori con indicazione della fine presunta; per altre, in particolare VEPA e alcune opere temporanee, si applicano limiti temporali specifici. La disciplina prevede inoltre regole speciali per immobili e aree produttive e per enti pubblici.

Attività edilizia libera asseverata

Una categoria intermedia è costituita dagli interventi realizzabili mediante CILA, cioè attività edilizia libera asseverata. Vi rientrano interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento non strutturale, mutamenti di destinazione d’uso consentiti, pertinenze volumetriche entro limiti percentuali, VEPA e altre strutture leggere, opere per il risparmio energetico, barriere architettoniche con alterazione della sagoma, impianti sportivi senza volumetria utile, alcuni parcheggi pertinenziali e scavi o reinterri entro determinate soglie.

La comunicazione deve essere asseverata da tecnico abilitato e corredata di relazione, elaborati grafici e dati dell’impresa. Il termine di efficacia è di tre anni, prorogabile per ulteriori tre anni; alla fine dei lavori va presentata la comunicazione di ultimazione con gli aggiornamenti catastali e le certificazioni impiantistiche quando dovute.

SCIA e SCIA in alternativa al permesso di costruire

La SCIA è prevista per restauri e risanamenti conservativi strutturali, ampliamenti o pertinenze entro il 20% della volumetria o superficie utile, alcuni interventi di ristrutturazione edilizia non soggetti a permesso, chioschi e strutture prefabbricate leggere, nonché interventi strutturalmente rilevanti su determinati elementi edilizi. Le varianti in corso d’opera a titoli già presentati possono essere ricondotte alla SCIA se non determinano variazione essenziale.

La SCIA in alternativa al permesso di costruire è ammessa per gli interventi di cui all’articolo 19 e segue la stessa disciplina contributiva, con deposito almeno trenta giorni prima dell’inizio dei lavori. Anche qui il titolo ha durata triennale e può essere prorogato con comunicazione.

Permesso di costruire: casi e procedimento

Il permesso di costruire è richiesto per nuova costruzione, ampliamenti oltre il 20%, alcune ristrutturazioni edilizie più incisive, ristrutturazioni urbanistiche, trasformazioni territoriali e altri interventi specificamente richiamati dalla legge. Il procedimento è istruito dal Comune con termini stringenti: individuazione del responsabile del procedimento, istruttoria entro sessanta giorni, eventuale richiesta di modifiche minori, conferenza di servizi se servono atti di assenso di altre amministrazioni e provvedimento finale entro quindici giorni dalla proposta, con silenzio-assenso in assenza di diniego nei casi ordinari.

Il titolo è rilasciato in conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi ed è subordinato, di regola, alla presenza o alla previsione delle opere di urbanizzazione primaria. Per gli interventi di cui all’articolo 19, comma 2, il termine di rilascio è di settantacinque giorni.

Durata e decadenza del permesso di costruire

Il termine di ultimazione dei lavori non può superare cinque anni dalla ricezione o dal ritiro del titolo. La proroga va richiesta prima della scadenza. Il permesso decade per la parte non eseguita se i lavori non vengono ultimati nei termini o se il titolo non viene ritirato entro un anno dalla pubblicazione dell’avviso di rilascio. La decadenza può derivare anche da sopravvenute previsioni urbanistiche contrastanti, salvo lavori già iniziati e completati entro cinque anni dall’entrata in vigore delle nuove previsioni.

Segnalazione certificata di agibilità

La segnalazione certificata di agibilità attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, rispetto delle barriere architettoniche e conformità di opera e impianti. Va presentata entro sessanta giorni dall’ultimazione dei lavori per nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazioni, ristrutturazioni e determinati interventi sugli edifici esistenti. La mancata presentazione comporta sanzione amministrativa.

L’utilizzo dell’immobile può iniziare dalla presentazione della segnalazione, salvo verifiche e prescrizioni del Comune. In taluni casi, per interventi eseguiti in assenza di titolo o con difformità non essenziali, la legge ammette meccanismi di efficacia delle certificazioni di agibilità già adottate e la regolarizzazione tramite elaborato di stato di fatto.

Contributo di costruzione, oneri e esoneri

Il contributo di costruzione si applica al permesso di costruire, alla SCIA in alternativa e all’attività edilizia libera asseverata quando vi sia incremento della superficie imponibile. Comprende oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, con possibilità di rateizzazione, scomputo tramite opere di urbanizzazione e determinazione mediante tabelle parametriche comunali.

La legge disciplina esoneri e riduzioni, tra cui:

• interventi in zona agricola connessi alla conduzione del fondo;
• manutenzioni, restauri, ristrutturazioni e ampliamenti entro determinati limiti;
• abbattimento barriere architettoniche;
• opere pubbliche o di interesse generale;
• interventi per calamità;
• nuovi impianti da fonti rinnovabili;
• specifiche modifiche di destinazione d’uso;
• parcheggi pertinenziali e convenzionati.

Sono previste ulteriori riduzioni per edilizia sostenibile, miglioramento energetico, aree montane in spopolamento e particolari interventi produttivi o sportivi. Il ritardato od omesso pagamento comporta maggiorazioni progressive.

Opere pubbliche e procedure speciali

La legge disciplina separatamente le opere pubbliche statali, regionali, di altre amministrazioni ed enti pubblici, nonché quelle comunali. Per tali opere è previsto l’accertamento di conformità urbanistica, spesso mediante conferenza di servizi, con termini specifici e con effetti sostitutivi di intese, pareri, concessioni, autorizzazioni, varianti urbanistiche e, se necessario, dichiarazione di pubblica utilità e apposizione del vincolo preordinato all’esproprio.

Per alcune opere è prevista la comunicazione di conformità invece dell’accertamento, e per le opere comunali la deliberazione di approvazione del progetto sostituisce i titoli abilitativi. La segnalazione certificata di agibilità è sostituita dal collaudo finale o dal certificato di regolare esecuzione.

Deroghe generali e interventi speciali sul patrimonio esistente

La legge consente, in casi specifici, deroghe agli strumenti urbanistici per promuovere rigenerazione urbana, sicurezza ed efficienza energetica. Sono previsti interventi in deroga per edifici pubblici o di interesse pubblico, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per particolari immobili regionali e per la valorizzazione di specifici compendi immobiliari pubblici.

Sono inoltre disciplinati:

• il recupero dei sottotetti a fini abitativi;
• misure per la valorizzazione del patrimonio residenziale e direzionale esistente al 31 dicembre 2018;
• misure di promozione per strutture ricettive;
• interventi in zona agricola;
• interventi di ampliamento di edifici produttivi;
• progetti di riassetto ambientale;
• sostituzione di edifici con trasferimento di diritti edificatori;
• esecuzione di interventi in ambiti sottoposti a pianificazione attuativa.

Regimi speciali per edifici in zone A e B0 e per il settore turistico-ricettivo

Per gli edifici situati in zone omogenee A e B0, o equiparate, operano regole restrittive e, allo stesso tempo, specifiche deroghe deliberate dal Consiglio comunale. Per il settore turistico-ricettivo la legge consente interventi premiali, ampliamenti e riclassificazioni con limiti percentuali riferiti ai volumi o alle superfici esistenti o autorizzate al 31 dicembre 2018, con ulteriori incrementi in presenza di servizi qualificanti o interventi di riqualificazione energetica.

Stato legittimo degli immobili e tolleranze costruttive

La disciplina dello stato legittimo fa riferimento al titolo abilitativo originario, all’ultimo titolo che abbia interessato l’intero immobile e agli eventuali titoli successivi. Per gli immobili di epoca anteriore all’obbligo del titolo si valorizzano dati catastali, documenti storici e altri atti probanti. Le tolleranze esecutive non costituiscono violazioni edilizie entro limiti percentuali prefissati; per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono previsti limiti differenziati in base alla superficie utile dell’unità immobiliare. Sono inoltre previste tolleranze per minime irregolarità geometriche, finiture, impianti interni e difformità di modesta entità.

Vigilanza, repressione e sanzioni

La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia è affidata al dirigente o responsabile comunale, con il supporto del SUE e dell’Osservatorio regionale. In caso di abusi, il Comune ordina sospensione dei lavori, demolizione e ripristino, oppure applica sanzioni pecuniarie quando la rimessione in pristino non sia possibile o l’intervento ricada in specifiche fattispecie. Sono previste regole per l’acquisizione gratuita al patrimonio pubblico, per la demolizione d’ufficio, per l’alienazione di alcune opere abusive e per la sostituzione dell’azione comunale da parte del Prefetto nei casi di inerzia protratta.

La legge disciplina anche la responsabilità del titolare del titolo, del committente, del costruttore, del direttore dei lavori e del progettista, nonché le procedure di sanatoria per opere eseguite senza titolo, in totale o parziale difformità o con variazioni essenziali. Per la SCIA in assenza di titolo è prevista una sanzione pecuniaria e, nei casi consentiti, la sanatoria con oblazione.

Recupero in autotutela del patrimonio edilizio esistente al 19 novembre 2009

Sono previste misure straordinarie di recupero in autotutela per edifici esistenti al 19 novembre 2009, sia per il ripristino di conformità urbanistico-edilizia sia per l’efficientamento energetico e l’uso di fonti rinnovabili. Il meccanismo richiede dichiarazione del soggetto legittimato, elaborato di stato di fatto, descrizione degli interventi necessari, pagamento dell’oblazione e presentazione di un nuovo titolo edilizio o altro atto abilitativo. Il recupero è soggetto a termini stringenti: la mancata ultimazione nei termini comporta la decadenza del titolo e la restituzione dell’oblazione versata.

Norme transitorie e finali

La legge contiene numerose disposizioni transitorie per istanze e titoli presentati prima della sua entrata in vigore e per successive modifiche legislative, prevedendo in vari casi l’applicazione della disciplina previgente, la possibilità di ritiro e nuova presentazione dell’istanza, o l’applicazione automatica di benefici e proroghe. Sono inoltre previste regole di coordinamento con la normativa previgente, il rinvio dinamico alle fonti richiamate, il regime delle sanzioni e delle abrogazioni di norme regionali precedenti.

Entrata in vigore e attualità

La legge è entrata in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione, salvo il capo VII entrato in vigore il giorno successivo. Il testo è stato ampiamente modificato nel tempo e contiene molte norme speciali e transitorie riferite a date, finestre temporali e regimi straordinari già conclusi; tali parti hanno oggi rilievo limitato o meramente storico, mentre il corpo principale della disciplina edilizia regionale resta operativo nel Friuli Venezia Giulia.