L.R. Toscana 24/2009

Misure straordinarie per il rilancio dell’economia e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente

La legge regionale Toscana disciplina interventi edilizi straordinari, finalizzati al rilancio economico, al soddisfacimento delle esigenze abitative e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. La disciplina ha carattere eccezionale e si applica solo nel territorio della Regione Toscana, entro i limiti e alle condizioni previste per la presentazione dei titoli abilitativi.

Finalità e ambito di applicazione

Il provvedimento favorisce interventi diretti a migliorare qualità architettonica, sicurezza, compatibilità ambientale, efficienza energetica e fruibilità per le persone disabili. Gli interventi straordinari sono ammessi solo se la SCIA o, in alternativa, la richiesta di permesso di costruire è presentata entro il termine perentorio previsto dalla legge.

Definizioni rilevanti

Ai fini dell’applicazione della disciplina:

• gli edifici abitativi comprendono gli edifici a destinazione residenziale e anche gli edifici rurali ad uso abitativo necessari all’imprenditore agricolo, ai familiari coadiuvanti o agli addetti a tempo indeterminato;
• la superficie utile lorda è calcolata sul perimetro esterno di ciascun piano fuori terra o prevalentemente fuori terra, includendo scale, vani ascensore condominiali, logge e alcune porzioni di sottotetto, ed escludendo volumi tecnici, balconi, terrazzi, spazi scoperti e porticati condominiali o d’uso pubblico;
• i centri abitati sono individuati dagli strumenti urbanistici o, in mancanza, secondo le definizioni richiamate dalla normativa statale;
• distanze minime e altezze massime fanno riferimento, in via principale, agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi comunali, con rinvio residuale al d.m. 1444/1968.

Ampliamento degli edifici abitativi

La legge consente ampliamenti delle unità immobiliari abitative fino al 20% della superficie utile lorda esistente al 31 marzo 2009, comunque entro il limite complessivo di 70 mq per l’intero edificio. Gli interventi sono riservati, in base alle condizioni fissate dalla norma, a:

• edifici unifamiliari;
• edifici bifamiliari;
• edifici diversi, purché con superficie utile lorda non superiore a 350 mq.

L’ampliamento non può comportare cambio di destinazione d’uso. I frazionamenti sono ammessi solo se previsti dagli strumenti urbanistici comunali. Gli interventi possono essere eseguiti in deroga ai parametri urbanistici ed edilizi, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime, e solo se l’edificio si trova in centro abitato oppure, se fuori centro abitato, dispone di approvvigionamento idropotabile e di adeguato smaltimento delle acque reflue. È inoltre esclusa la localizzazione in aree ad elevata o molto elevata pericolosità idraulica o geomorfologica.

Gli ampliamenti devono essere realizzati con tecniche di edilizia sostenibile e garantire la classe energetica “A” per la parte ampliata. Il rispetto di tali requisiti è attestato dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato con la comunicazione di ultimazione dei lavori; in mancanza non può essere certificata l’abitabilità o agibilità dell’ampliamento.

Interventi su edifici produttivi e commerciali al dettaglio

Sono ammessi interventi di addizione volumetrica o di sostituzione edilizia:

• sugli edifici industriali o artigianali inseriti nel perimetro definito dalla norma e situati in aree con destinazione produttiva, con incremento massimo del 20% della superficie utile lorda esistente al 25 agosto 2011;
• sulle unità immobiliari commerciali al dettaglio, limitatamente agli esercizi di vicinato e agli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, con incremento massimo del 20% e comunque non oltre 100 mq di superficie utile lorda esistente al 25 agosto 2011.

Questi interventi sono realizzati in deroga ai parametri urbanistici ed edilizi, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime. Per gli esercizi di vicinato non è consentito superare il limite di superficie di vendita previsto dalla disciplina commerciale.

Gli interventi devono rispettare i parametri energetici indicati dalla legge, incrementati del 10%, e devono essere progettati e realizzati con tecniche e materiali di edilizia sostenibile, anche mediante impianti da fonti rinnovabili e adeguamenti di sicurezza. La destinazione d’uso degli edifici interessati non può essere modificata per dieci anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.

Demolizione e ricostruzione di edifici abitativi

La legge consente la completa demolizione e ricostruzione di edifici abitativi con ampliamento fino al 35% della superficie utile lorda esistente al 31 marzo 2009.

L’intervento è ammesso, in via generale, sugli edifici con destinazione esclusivamente abitativa alla data di riferimento; è tuttavia consentito anche su edifici con porzioni di destinazione diversa, purché compatibili con l’uso abitativo e purché tali porzioni non superino il 35% della superficie utile lorda complessiva, non siano computate ai fini dell’ampliamento e non siano aumentate.

La destinazione d’uso abitativa non può essere modificata. Il numero delle unità immobiliari può aumentare, ma le nuove unità devono avere superficie utile lorda non inferiore a 50 mq. Gli interventi sono ammessi solo se gli strumenti urbanistici comunali consentono la sostituzione edilizia o gli interventi richiamati dalla norma, e sono eseguiti in deroga ai parametri urbanistici ed edilizi, nel rispetto delle distanze minime e altezze massime.

La norma richiede inoltre che gli edifici siano ubicati all’interno dei centri abitati e fuori dagli ambiti a pericolosità idraulica o geomorfologica elevata o molto elevata. Se l’edificio è in centro abitato ma ricade in ambito ad elevata pericolosità idraulica, il progetto deve contenere verifiche sulla sicurezza delle persone, sul non aggravamento del rischio e, se necessario, interventi di autosicurezza contro l’inondazione.

Gli interventi devono essere realizzati con tecniche di edilizia sostenibile tali da assicurare classe energetica “A” per l’edificio e prestazioni “B” per gli impianti, oltre al perseguimento degli obiettivi energetico-ambientali indicati nelle linee guida regionali. Il rispetto dei requisiti energetici è certificato dal direttore dei lavori o da altro professionista abilitato; in mancanza non può essere certificata l’abitabilità o agibilità dell’edificio ricostruito. Restano ferme anche le prescrizioni tecniche in materia di accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici.

Condizioni generali di ammissibilità

Gli interventi straordinari devono perseguire il miglioramento della qualità architettonica in relazione al contesto urbanistico, storico, paesaggistico e ambientale.

Non sono ammessi sugli edifici che, al momento della presentazione del titolo edilizio:

• siano stati eseguiti senza titolo o in difformità;
• siano ubicati in zone territoriali omogenee “A” o assimilabili;
• siano definiti di valore storico, culturale e architettonico dagli strumenti urbanistici comunali;
• siano vincolati come immobili di interesse storico ai sensi del Codice dei beni culturali;
• siano collocati in aree di inedificabilità assoluta;
• siano ubicati nei territori dei parchi e delle riserve nazionali o regionali;
• siano collocati in aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedano piani attuativi o progetti unitari convenzionati.

Le altezze utili non possono superare tre metri, salvo il rispetto delle norme igienico-sanitarie; sono previste deroghe specifiche per porzioni o locali già esistenti con altezza superiore. Le superfici sanate con precedenti sanatorie edilizie o oggetto di sanzioni pecuniarie sono computate nella superficie esistente e sottratte dagli ampliamenti realizzabili. Gli ampliamenti della legge non si cumulano con quelli previsti dagli strumenti urbanistici comunali, ma possono cumularsi con eventuali incentivi per il contenimento dei consumi energetici.

Catasto e regolarità documentale

Le unità immobiliari o gli edifici interessati dagli interventi devono risultare accatastati o essere oggetto di idonee dichiarazioni per l’accatastamento.

Per gli edifici residenziali l’accatastamento deve riferirsi alla categoria abitazione; per gli edifici rurali abitativi può riferirsi anche alla qualifica di fabbricato rurale; per le porzioni con destinazione diversa da quella abitativa deve riferirsi alla categoria catastale corrispondente all’uso esistente.

Immodificabilità della destinazione d’uso e del numero degli alloggi

Per gli edifici abitativi oggetto di interventi di ampliamento o demolizione e ricostruzione, la destinazione d’uso e il numero degli alloggi non possono essere modificati prima che siano decorsi cinque anni dalla comunicazione di ultimazione dei lavori.

Titoli abilitativi e termine finale

Gli interventi straordinari sono realizzati mediante SCIA oppure, in alternativa, previo permesso di costruire, nel rispetto della disciplina generale regionale sui titoli edilizi. La relazione asseverata deve attestare espressamente la conformità delle opere alla legge.

La presentazione della SCIA o della richiesta di permesso di costruire era ammessa non oltre il 31 dicembre 2022.

Possibile esclusione comunale della disciplina regionale

Dall’entrata in vigore della legge regionale 27 dicembre 2016, n. 91, i comuni possono prevedere nei propri strumenti urbanistici ampliamenti volumetrici premiali per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente e, dandone espressamente atto, possono escludere l’applicazione della presente legge nel proprio territorio.

Sanzioni

La violazione delle limitazioni relative a destinazione d’uso e numero degli alloggi comporta l’applicazione dell’articolo 196 della l.r. 65/2014.

La violazione delle disposizioni sugli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione e sulle condizioni di ammissibilità comporta l’applicazione delle sanzioni amministrative previste dal titolo VII, capo II, della l.r. 65/2014, come per gli interventi soggetti a permesso di costruire.

Modifiche alla disciplina energetica regionale

La legge istituisce, nell’ambito del sistema informativo geografico regionale, il sistema informativo regionale sull’efficienza e sulla certificazione energetica degli edifici e dei relativi impianti. Il sistema comprende l’archivio informatico delle certificazioni energetiche e il catasto degli impianti di climatizzazione; l’organizzazione e la gestione sono demandate alla regolamentazione regionale di settore, nel rispetto della disciplina sull’amministrazione elettronica e sulla rete telematica regionale Toscana.