Cassazione Civile, Sentenza n. 21348/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

La Massaro aveva conferito mandato a Conti per acquistare un immobile e gli aveva consegnato somme; dopo l'atto notarile scoprì che l'immobile era soggetto a prezzo vincolato (edilizia agevolata) e chiese la restituzione della differenza pagata rispetto al prezzo vincolato, sostenendo che il vincolo di prezzo si trasmette anche ai successivi acquirenti

La decisione

Le Sezioni Unite hanno accolto il primo motivo di ricorso: hanno affermato che il vincolo del prezzo massimo di cessione vale sia per le convenzioni PEEP (art.35 legge 865/1971) sia per le convenzioni c.d. Bucalossi (artt.7-8 legge 10/1977) e permane nei successivi trasferimenti fino alla rimozione tramite la procedura di affrancazione prevista dagli artt. 31, commi 49-bis e 49-ter della legge 448/1998. Hanno inoltre stabilito che le modifiche (in particolare art.25-undecies del d.l. 119/2018) hanno efficacia anche rispetto a trasferimenti anteriori (effetto retroattivo determinato dal comma 2). Di conseguenza la sentenza della Corte d'appello è stata cassata e rinviata; l'ulteriore esame dei rimanenti motivi è stato dichiarato inammissibile in questa sede. È stato precisato che il convenuto (o terzi interessati) può attivare la procedura di affrancazione la quale, mentre è pendente, limita gli effetti del contratto (art.31, comma 49-quater) e può estinguere le pretese di rimborso

Norme richiamate

• legge 28 gennaio 1977, n. 10 (legge Bucalossi)

  Le convenzioni previste dagli artt. 7 e 8 sono equiparate, ai fini del vincolo di prezzo, alle convenzioni PEEP: il vincolo del prezzo massimo di cessione permane e si applica anche ai successivi trasferimenti fino all'affrancazione

• legge 22 ottobre 1971, n. 865

  Le convenzioni PEEP (art.35) comportano un vincolo sul prezzo che segue l'immobile nei trasferimenti successivi come onere reale fino alla rimozione mediante procedura di affrancazione

• legge 23 dicembre 1998, n. 448

  art. 31, commi 49-bis, 49-ter e 49-quater

  Disciplina la procedura di rimozione (affrancazione) dei vincoli di prezzo, applicabile sia alle convenzioni PEEP sia alle Bucalossi; il comma 49-quater dispone che, in pendenza della rimozione, il contratto non produce effetti limitatamente alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato e che la pretesa di rimborso si estingue con la rimozione

• decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 (convertito)

  art. 5, comma 3-bis (introduce i commi 49-bis e 49-ter art.31 l.448/1998)

  Ha esteso la procedura di affrancazione e omogeneizzato il trattamento delle diverse convenzioni, imponendo il corrispettivo per la rimozione del vincolo

• decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119

  art. 25-undecies, commi 1 e 2 (convertito dalla legge 17 dicembre 2018, n.136)

  Ha esteso la facoltà di affrancazione anche ai soggetti non più titolari del diritto reale (es. venditore) e ha stabilito l'applicabilità delle disposizioni anche ai contratti stipulati anteriormente alla data di entrata in vigore della riforma (efficacia retroattiva nel senso indicato dalle Sezioni Unite)

• decreto ministeriale 28 settembre 2020, n. 151

  Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo

  Regola aspetti procedurali dell'affrancazione, incluso il momento in cui il vincolo si considera rimosso; integra la disciplina prevista dagli artt. 31 e segg. della legge 448/1998

• d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico Edilizia)

  artt. 17 e 18 (trasposizione senza significative modifiche degli artt. 7 e 8 della legge n.10/1977)

  Conferma la disciplina delle convenzioni Bucalossi nel testo successivo alla legge 10/1977 e rientra nell'ambito delle norme parificate soggette al vincolo di prezzo

• Corte costituzionale

  Ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art.25-undecies d.l.119/2018 e degli artt.31 commi 49-bis, 49-ter e 49-quater l.448/1998, ritenendo compatibile la retroattività e l'estensione della legittimazione all'affrancazione con i principi costituzionali

• Cassazione - Sezioni Unite

  sentenza n. 18135 del 16 settembre 2015; altresì richiamata sentenza n. 28949 del 4 dicembre 2017

  La giurisprudenza di legittimità ha contribuito a chiarire che il vincolo di prezzo persiste fino all'affrancazione; le Sezioni Unite del 2015 avevano indicato la distinzione tra convenzioni, mentre le pronunce successive e la decisione odierna affermano la sostanziale equiparazione e la persistenza del vincolo per i successivi trasferimenti

Massime di principio

• Negli immobili di edilizia convenzionata (PEEP e Bucalossi) il vincolo del prezzo massimo segue l'immobile nei trasferimenti successivi fino alla rimozione mediante procedura di affrancazione: un acquirente che abbia pagato prezzo eccedente può teoricamente chiedere la restituzione, ma la procedura di affrancazione può neutralizzare o estinguere tale pretesa
• La procedura di affrancazione (art.31 commi 49-bis e 49-ter l.448/1998, e art.25-undecies d.l.119/2018) è lo strumento previsto per immettere l'immobile nel libero mercato previo pagamento del corrispettivo; dal 2018 anche soggetti non più titolari del diritto reale (es. venditori) possono esercitare l'affrancazione
• Le modifiche normative del 2011 e del 2018 sono state interpretate come applicabili anche a trasferimenti anteriori (efficacia retroattiva limitata così come delineata dalla Corte costituzionale e dalle Sezioni Unite); in cause su contratti anteriori è quindi fondamentale valutare l'impatto di tali disposizioni
• Durante la pendenza della procedura di affrancazione il contratto di trasferimento conserva effetti ridotti: non produce effetti per la differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato (art.31 comma 49-quater); pertanto l'attivazione dell'affrancazione ha rilevanza processuale e sostanziale nelle controversie di ripetizione dell'indebito
• In pratica, se si è venditore o intermediario e si rischia una domanda di restituzione da parte dell'acquirente, valutare l'opportunità di promuovere la procedura di affrancazione per estinguere o sospendere la pretesa; se si è acquirente che chiede rimborso, verificare se il venditore/terzi hanno già esercitato o possono esercitare l'affrancazione e agire tempestivamente
• In sede contenziosa accertare sempre: a) la natura della convenzione (PEEP vs Bucalossi), b) la data del primo trasferimento, c) se è stata avviata/attuata l'affrancazione, d) eventuali dichiarazioni/attestazioni nei titoli (atti unilaterali d'obbligo, dichiarazioni dei venditori) e usare la giurisprudenza (Sezioni Unite e Corte costituzionale) per sostenere la portata retroattiva e la trasmissione del vincolo