Cassazione Civile, Sentenza n. 21441/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

Controversia relativa a lavori edilizi eseguiti da G.F. s.r.l. su un lotto contiguo all'immobile di proprietà di Adele Bianchi: demolizione di un capannone esistente e ricostruzione di un edificio residenziale più alto e voluminoso, con presunta violazione delle distanze legali dal confine e dall'edificio confinante; domanda di demolizione/arretramento e risarcimento danni da parte di Bianchi; questioni accessorie su applicabilità di norme locali (NTA del PRG), effetto di sopravvenute varianti urbanistiche (ius superveniens), garanzie per evizione/successione tra venditore (Saccheria) e acquirente (G.F.) e ammissibilità/forme dei motivi e delle memorie in Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale proposto da G.F. s.r.l. e ha dichiarato inammissibili i ricorsi incidentali proposti da Adele Bianchi e da Saccheria F.lli Franceschetti S.p.A. Confermata, nella sostanza, la sentenza della Corte d'appello di Brescia che aveva: limitato la demolizione/arretramento alla parte di fabbricato eccedente le dimensioni (in particolare l'altezza di m. 3,70) del preesistente capannone, ordinando il rispetto della distanza minima di 5 metri per le parti nuove o eccedenti; disposto la demolizione della porzione sporgente di circa 73 cm solo nella misura in cui costituisce sopraelevazione oltre la preesistenza; rigettato la domanda di risarcimento del danno per mancanza di prova; escluso l'operatività delle garanzie per evizione nei termini invocati; rigettate le eccezioni procedurali sollevate dalle parti (ammissibilità del ricorso, limiti alle memorie, ius superveniens non applicabile nella forma dedotta); compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione con disposizione su contributo ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002.

Norme richiamate

• Art. 22 NTA del PRG del Comune di Provaglio d'Iseo

  La Corte ha ritenuto che le distanze previste dall'art. 22 si applicano alle nuove costruzioni; in caso di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, le parti eccedenti le dimensioni originarie sono assoggettate alla disciplina delle distanze salvo che lo strumento urbanistico non estenda espressamente la disciplina anche alle ricostruzioni

• Art. 40 NTA del PRG del Comune di Provaglio d'Iseo

  La norma che consente il mantenimento delle distanze preesistenti non è risultata applicabile nel caso di nuova costruzione o di parti eccedenti l'edificio originario; l'art. 40 non prevale quando l'intervento determina nuove volumetrie non compatibili con la preesistenza

• Art. 873 c.c. (e richiamo agli artt. 872 c.c.)

  Fornisce la nozione unitaria di 'costruzione' rilevante per le distanze: i regolamenti locali possono solo aumentare le distanze ma non mutare la nozione codicistica; il giudice del merito applica le norme locali integrando il disposto codicistico

• D.P.R. n. 380/2001 (art. 3, art. 2-bis e successive modifiche)

  Le modifiche legislative che ricomprendono talune demolizioni e ricostruzioni nella ristrutturazione edilizia e prevedono possibilità di incremento volumetrico non costituiscono automaticamente una deroga univoca favorevole: la disciplina sopravvenuta consente taluni ampliamenti ma pone condizioni e non autorizza automaticamente il mantenimento di distanze illegittime senza verificare i requisiti e le condizioni previste

• Artt. 1484, 1485, 1489 e 1497 c.c.

  Le garanzie per evizione (e per vizi dei diritti ceduti) non sono operative nella situazione descritta: l'acquirente che realizza una costruzione poi contestata per violazione delle distanze non può invocare automaticamente evizione parziale o l'art. 1489 se il vizio concerne l'opera realizzata dopo la vendita; eventuale tutela concreta è più pertinente all'azione per difetto di qualità promessa ex art. 1497 c.c.

• Artt. 378, 380-bis, 380-bis.1, 372, 366, 360, 360-bis c.p.c.

  Regole processuali sulla produzione di memorie e documenti in Cassazione e sulla formulazione dei motivi: memorie non possono introdurre 'motivi aggiunti' né produrre documenti nuovi per fondare motivi di impugnazione; i ricorsi (principale e incidentali) devono rispettare i requisiti di specificità ex art. 366 c.p.c.; le fattispecie tassative di vizio ai sensi dell'art. 360 c.p.c. devono essere chiaramente indicate; motivi generici o non specificati sono inammissibili

• Art. 13, comma 1-quater, DPR 30 maggio 2002, n. 115

  Norma citata in relazione all'obbligo di versamento di un contributo da parte delle parti in cassazione, disposto dalla Corte ove sussistano i presupposti

Massime di principio

• Se un intervento edilizio comporta demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, le parti eccedenti le dimensioni originarie sono valutate come 'nuova costruzione' ai fini delle distanze: valgono le distanze vigenti al momento della nuova edificazione, salvo espressa previsione urbanistica contraria.
• Uno 'ius superveniens' (variante urbanistica favorevole) può influire sul giudizio solo se sopraggiunto dopo la proposizione del ricorso in Cassazione e se pertinente alle questioni dedotte; in Cassazione non sono ammessi accertamenti di fatto estesi per verificare la concreta applicabilità di tale ius superveniens.
• I regolamenti urbanistici locali possono elevare le distanze previste dal codice civile ma non mutare la nozione codicistica di costruzione; il giudice del merito applica tali norme e la Corte di legittimità sindaca i relativi accertamenti nei limiti dell'art. 360 c.p.c.
• La garanzia per evizione e le garanzie previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c. non si attivano automaticamente quando la controversia riguarda opere realizzate dall'acquirente che hanno dato luogo a violazioni delle norme sulle distanze: la tutela del compratore può essere ricondotta piuttosto a rimedi contrattuali (es. art. 1497 c.c.) se vi è inadempimento delle qualità promesse.
• Per ottenere il risarcimento del danno derivante da violazione delle distanze occorre provare l'esistenza e l'entità del danno stesso; la violazione potenziale non esonera l'attore dall'onere probatorio (anche tramite presunzioni) sugli elementi di diminuzione di valore o danno patrimoniale.
• In Cassazione le memorie e i documenti nuovi sono ammessi solo nei limiti previsti dalle norme processuali: non possono introdurre nuovi motivi sostanziali o documentazione volta a dimostrare la fondatezza dei motivi già enunciati; i ricorsi incidentali devono rispettare i requisiti di specificità formale, pena l'inammissibilità.