Cassazione Civile, Sentenza n. 21440/2022 del 06/07/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare del 19/01/2007 che approvò il consuntivo 2006 e il preventivo 2007: i ricorrenti contestavano la ripartizione degli attivi derivanti dal cosiddetto "contributo Ericsson" (circa €10.000) pagato per la cessione in godimento del lastrico solare a terzi per l'installazione di un'antenna. La questione principale era se il lastrico solare/tetto del locale lavatoio fosse parte comune (e quindi spettasse la quota ai proprietari dei negozi) o fosse di proprietà esclusiva solo di alcuni proprietari in base all'art. 3 del regolamento condominiale e agli atti di compravendita.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso del Condominio. Ha confermato che, salvo titolo contrario chiaro e inequivoco, vige la presunzione di condominialità delle parti indicate dall'art. 1117 c.c.; il regolamento condominiale non vale come titolo contrario se non è allegato al primo atto trascritto o non è frutto di autonoma convenzione accettata dai singoli condomini. Ha inoltre precisato che, in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare, l'accertamento sulla titolarità del bene comune ha rilievo incidentale e non produce efficacia di giudicato estesa ad altre controversie. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di cassazione in favore dei controricorrenti (liquidate in €3.200,00) e ad eventuali oneri relativi al contributo unificato ai sensi della normativa vigente.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di appartenenza comune alle parti dell'edificio che per struttura e ubicazione servono l'intero fabbricato (es. lastrici/tetti). Tale presunzione può essere superata solo da un titolo originario chiaro e inequivoco che escluda la comproprietà.

• art. 1137 c.c.

  Disciplina dell'impugnazione delle delibere assembleari: il giudizio si svolge in via ordinaria e l'accertamento sulla titolarità di parti comuni può avere carattere incidentale rispetto alla validità della delibera.

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137 (conv. L. 176/2020)

  art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, conv. con modificazioni dalla L. 18/12/2020, n. 176

  Norma processuale richiamata per lo svolgimento del procedimento in camera di consiglio e modalità decisorie della Corte.

• art. 34 c.p.c.

  Regola che l'accertamento incidente non ha efficacia di giudicato ultrattiva se non è stata formulata la relativa domanda e non sono state chiamate tutte le parti necessarie; quindi la decisione incidentale non estende l'efficacia della sentenza a giudizi diversi.

• art. 1123 c.c.

  Rilevanza delle convenzioni tra condomini nella determinazione delle quote di contribuzione: tali convenzioni hanno efficacia obbligatoria ma non valgono di per sé come titolo contrario alla presunzione di condominialità salvo accettazione negoziale individuale.

• art. 1138 c.c.

  Principio che la ripartizione delle spese spetta secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; il regolamento non sostituisce il titolo di proprietà se non risulta accettato individualmente.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato rispetto all'eccezione di conflitto di giudicati: la Corte ha ritenuto che non ricorra un giudicato esterno contrastante con la decisione impugnata, anche perché l'accertamento qui ha efficacia incidente.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato insieme all'art. 2909 c.c. in relazione al presunto conflitto di giudicati; la Corte ha escluso che sussista un contrasto idoneo a determinare violazione di giudicato.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Norma richiamata per l'inammissibilità di motivi di ricorso non adeguatamente specificati (mancata indicazione del 'come' e del 'quando' delle censure nel merito).

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Limite di sindacabilità in sede di legittimità delle valutazioni di merito: le valutazioni ermeneutiche del giudice del merito sono censurabili solo per violazione di canoni legali di interpretazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30/05/2002, n. 115

  Previsione del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in determinate ipotesi; la Corte ha ricordato l'eventuale obbligo a carico del ricorrente.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione al valore degli atti di trasferimento come titolo; la Corte ha ritenuto centrale il titolo originario (atto di frazionamento) più che i singoli atti di compravendita che non contenevano esclusione chiara della condominialità.

Massime di principio

• La presunzione di condominialità delle parti indicate dall'art. 1117 c.c. (es. lastrici solari, tetti) prevale salvo che il titolo originario del condominio contenga una chiara e inequivoca disposizione contraria.
• Il regolamento condominiale non vale come titolo di esclusione della condominialità se non è allegato al primo atto trascritto o non è frutto di una convenzione negoziale approvata/accettata individualmente dai condomini.
• In giudizi di impugnazione di delibere assembleari l'accertamento sulla titolarità di una parte comune è incidentale: utile per decidere la validità della delibera ma non produce efficacia di giudicato generale se non chiesta e decisa con tutte le forme e le parti necessarie.
• Per escludere la contitolarità e ottenere un effetto trascrivibile occorre un atto scritto che manifesti in modo univoco la volontà di escludere la comunione; valutazioni diverse nei singoli atti di vendita non sono decisive se manca il titolo originario.
• Chi contesta ripartizioni di proventi derivanti dall'uso di parti dell'edificio deve porre a fondamento del proprio motivo elementi specifici e documentali (atto originario, trascrizioni): censure generiche o non specificate possono essere ritenute inammissibili.
• Le spese del giudizio di cassazione possono essere compensate a carico del ricorrente soccombente; inoltre può scattare l'obbligo di versamento del contributo unificato secondo la normativa vigente.