Cassazione Civile, Sentenza n. 22005/2026 del 27/06/2026

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato ex art. 1137 c.c. alcune deliberazioni assembleari del condominio, approvate nelle riunioni del 28 giugno 2019 e del 2 settembre 2019, chiedendone l’annullamento per una serie di vizi: convocazione da parte di un soggetto asseritamente non più legittimato perché dimissionario dall’incarico di amministratore; omessa convocazione di tutti gli aventi diritto; non veridicità dei verbali; errata ripartizione di somme da restituire ai condomini e applicazione di tabelle millesimali erronee; irregolarità del consuntivo 2018, ritenuto non conforme all’art. 1130-bis c.c. e contenente importi non dovuti; indeterminatezza dei votanti; violazione di varie disposizioni del regolamento condominiale. La Corte d’appello aveva rigettato il gravame ritenendo operante la prorogatio imperii e, inoltre, valorizzando la conferma assembleare del ruolo del precedente amministratore. Col ricorso per cassazione sono stati dedotti, in sintesi: violazione delle norme sulla prova e sulla legittimazione dell’amministratore, dell’art. 1137 c.c., dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., oltre a omessi esami di fatti decisivi; nei motivi successivi sono state riproposte censure sulla mancata considerazione delle regole regolamentari, sull’omessa verifica della convocazione di tutti i condomini e sulla motivazione ritenuta apparente in relazione a spese, tabelle millesimali e consuntivo.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo non corretta la motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui aveva ricondotto alla prorogatio imperii la legittimità dell’operato dell’amministratore dimissionario. Ha affermato che, dopo la riforma del condominio, l’ex amministratore non conserva tutti i poteri di cui all’art. 1130 c.c., ma solo quelli urgenti e necessari per evitare pregiudizi agli interessi comuni, in attesa della nuova nomina. Ha quindi cassato la sentenza limitatamente alla censura accolta e rinviato alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, per nuovo esame. Sono stati dichiarati assorbiti il secondo e il terzo motivo e inammissibili il quarto e il quinto. Le spese del giudizio di cassazione sono state demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  impugnazione ex art. 1137 c.c.

  Le delibere assembleari contrarie alla legge sono annullabili e impugnabili nei termini previsti; la questione della legittimazione della convocazione incide sulla validità della delibera.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di riparto dell’onere probatorio sulla legittimazione dell’amministratore e sui fatti allegati.

• art. 1393 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel primo motivo, in correlazione con la prova dei poteri rappresentativi.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per denunciare l’erronea valutazione del materiale probatorio e dei fatti dedotti.

• art. 1129 c.c.

  Dopo le dimissioni, la cessazione dell’incarico non consente all’ex amministratore di continuare ad esercitare tutti i poteri gestori; residuano solo attività urgenti e indifferibili per evitare pregiudizi agli interessi comuni.

• art. 1722 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla cessazione del mandato per dimissioni.

• art. 132 c.p.c.

  art. 132, comma 2, n.4 c.p.c.

  Richiamato nei motivi relativi al vizio di motivazione della sentenza d’appello.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato quale parametro di sufficienza/struttura della motivazione.

• art. 66 disp. att. c.c.

  art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

  La preventiva convocazione di tutti gli aventi diritto è requisito essenziale; la mancata regolare convocazione rende la delibera annullabile su iniziativa degli assenti o dissenzienti non ritualmente convocati.

• art. 1130 c.c.

  Non tutti i poteri dell’amministratore cessato sopravvivono alla cessazione dell’incarico; non è corretto considerare automaticamente perdurante l’intera sfera dei poteri gestori.

• art. 1130-bis c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la conformità del consuntivo approvato.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla rappresentanza dell’amministratore.

• art. 75 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente nel terzo motivo in tema di capacità e rappresentanza processuale.

• art. 182 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente nel terzo motivo.

• art. 1136, comma 6, c.c.

  "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati"

  La regolare convocazione è requisito essenziale di validità della deliberazione; il vizio della convocazione comporta annullabilità della delibera.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Il motivo di ricorso per cassazione non può essere usato per contestare una sentenza d’appello che abbia confermato la decisione di primo grado sulle stesse ragioni di fatto e di diritto.

• art. 360, comma 4, c.p.c.

  Esclude la proponibilità del vizio di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c. quando la sentenza di appello conferma la decisione di primo grado per le stesse ragioni poste a base della pronuncia impugnata.

• art. 360-bis, n. 1 c.p.c.

  Il motivo è inammissibile quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza di legittimità e il ricorrente non offre elementi per mutare l’orientamento.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel quinto motivo per dedurre ultrapetizione o difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 1138, comma 4, c.c.

  La disciplina inderogabile del condominio non può essere modificata dal regolamento nei punti richiamati dalla Corte.

• art. 72 disp. att. c.c.

  La disciplina regolamentare non può derogare alle norme inderogabili richiamate dalla Corte.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Non è deducibile in cassazione, come violazione di legge, la violazione di mere previsioni del regolamento condominiale, quale atto di autonomia privata.

Massime di principio

• Dopo la cessazione dell’incarico per scadenza, revoca o dimissioni, l’amministratore di condominio non conserva integralmente i poteri gestori previsti dall’art. 1130 c.c., ma può compiere solo gli atti urgenti e indifferibili necessari a evitare pregiudizi agli interessi comuni, in attesa della nuova nomina.
• La convocazione dell’assemblea condominiale effettuata da soggetto privo di legittimazione integra un vizio del procedimento di convocazione che determina annullabilità della deliberazione, impugnabile ex art. 1137 c.c., salvo le sole attività urgenti consentite all’ex amministratore.
• Il vizio della convocazione non è sanato da una successiva presa d’atto o conferma assembleare del ruolo del soggetto che ha convocato la riunione, perché la delibera è l’atto conclusivo di un procedimento che deve essere regolare sin dalla convocazione.
• La disciplina inderogabile del condominio prevale sulle clausole del regolamento condominiale; pertanto le previsioni regolamentari non possono ampliare o restringere i poteri dell’ex amministratore in contrasto con gli artt. 1129 e 66 disp. att. c.c.
• Nel giudizio di impugnazione delle delibere condominiali, chi deduce vizi relativi alla regolare costituzione o all’approvazione con maggioranze insufficienti deve allegare e provare la mancanza dei quorum o la concreta incidenza del vizio sulla propria posizione.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile quando censura come motivazionale una decisione di appello che abbia confermato la sentenza di primo grado per le stesse ragioni di fatto e di diritto, senza rispettare i limiti dell’art. 360, comma 4, c.p.c.
• La violazione di regole contenute nel regolamento condominiale, in quanto atto di autonomia privata, non è di per sé deducibile come violazione di legge ex art. 360, n. 3 c.p.c., se non nei limiti della loro idoneità a integrare la disciplina legale applicabile.

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