Cassazione Civile, Ordinanza n. 04953/2026 del 05/03/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un edificio condominiale nel quale il costruttore, dopo aver acquistato l’area sovrastante il piano rialzato, aveva venduto le unità immobiliari del primo piano riservandosi contrattualmente la proprietà del lastrico solare e il diritto di sopraelevare i piani consentiti, con previsione che il lastrico definitivo sarebbe divenuto condominiale solo a sopraelevazione eseguita. Successivamente la licenza edilizia per quattro piani fu annullata dal giudice amministrativo, con limitazione dell’edificabilità a tre piani sul piano rialzato. I proprietari del primo piano hanno agito per ottenere, in via principale, l’accertamento della proprietà condominiale del lastrico e dei pilastri (sostenendo che il giudicato amministrativo avesse reso definitivo il lastrico attuale e che la riserva del costruttore fosse venuta meno, o comunque che vi fosse usucapione), nonché il riconoscimento del diritto di installare impianti fotovoltaici secondo un progetto che richiedeva il taglio dei pilastri; in subordine, chiedevano il diritto all’installazione in forma meno vincolata e, ancora, la partecipazione dei resistenti alle spese. I due gradi di merito hanno negato sia la proprietà condominiale del lastrico sia il diritto a eseguire il progetto, ritenendo il lastrico di proprietà esclusiva dei resistenti e il taglio dei pilastri eccedente il diritto d’uso. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto, con il primo motivo, la violazione di norme sulla cosa comune, sulla proprietà e sul giudicato, sostenendo che il doppio giudicato amministrativo e le clausole dei rogiti imponevano di considerare il lastrico come definitivo e quindi condominiale; con il secondo motivo hanno censurato la declaratoria di novità delle domande relative all’illegittimità dei pilastri e al diritto di installare l’impianto fotovoltaico, affermando che tali pretese erano già sostanzialmente contenute nel giudizio di primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché la sentenza d’appello si fondava su una duplice ratio decidendi autonoma: da un lato l’interpretazione dei rogiti nel senso della proprietà piena e non del diritto di superficie, con trasferimento alla condominialità subordinato alla concreta sopraelevazione; dall’altro, in via autonoma e sufficiente, l’applicazione dell’art. 1354, comma 2, c.c., secondo cui la condizione risolutiva impossibile si ha per non apposta, sicché l’eventuale impossibilità definitiva di sopraelevare non trasformava il bene in comune. Poiché il ricorso non aveva attinto specificamente questa seconda ratio, le censure restavano improduttive di effetto. Ha inoltre rigettato il secondo motivo, reputando corretta la declaratoria di novità delle domande in appello: la pretesa demolitoria dei pilastri era diversa, per petitum e causa petendi, rispetto alla domanda di proprietà condominiale o di riparto delle spese; la domanda generica di diritto a installare impianti fotovoltaici era diversa da quella, proposta in primo grado, di autorizzazione a realizzare un preciso progetto CILA che richiedeva il taglio dei pilastri. La Corte ha quindi confermato la decisione impugnata e condannato i ricorrenti alle spese, dando inoltre atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  richiamato come parametro sul giudicato, ma il motivo è stato respinto perché non investiva una ratio decidendi autonoma della sentenza impugnata

• art. 949 c.c.

  invocato dai ricorrenti in relazione alla tutela della proprietà, senza incidere sull’esito per inammissibilità del primo motivo

• art. 952 c.c.

  richiamato per sostenere la tesi della superficie, ma la Corte non ha accolto la censura

• art. 869 c.c.

  invocato dai ricorrenti in tema di sopraelevazione, ma non decisivo

• art. 1117 c.c.

  richiamato per sostenere la condominialità del lastrico, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la doglianza

• art. 1354, comma 2, c.c.

  la Corte d’appello aveva applicato la regola per cui la condizione risolutiva impossibile si considera come non apposta; tale ratio autonoma non è stata specificamente censurata

• art. 1122-bis c.c.

  richiamato nel secondo motivo con riferimento all’installazione di impianti fotovoltaici sulle parti comuni

• art. 345 c.p.c.

  la Corte ha evidenziato anche un profilo di inammissibilità per mancata specifica censura della violazione del divieto di domande nuove in appello

• art. 702-bis c.p.c.

  indicato come rito originario del giudizio di primo grado

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato in caso di rigetto

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato in relazione al contributo unificato aggiuntivo

Massime di principio

• Quando la sentenza impugnata si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a sorreggere il dispositivo, il ricorso per cassazione è inammissibile se non censura tutte le ragioni poste a base della decisione.
• La mancata critica di una ratio decidendi autonoma rende improduttive di effetto, anche se fondate, le censure rivolte alle altre rationes, perché la decisione resterebbe comunque sorretta dalla motivazione non impugnata.
• La regola di interpretazione sostanziale della domanda non consente di trasformare in appello una pretesa già proposta in una domanda oggettivamente diversa per petitum o causa petendi.
• È nuova, e quindi inammissibile in appello, la domanda che introduca un diverso bene della vita o un diverso fondamento giuridico rispetto a quello fatto valere in primo grado, anche se collegata allo stesso contesto fattuale.
• La qualificazione della domanda va compiuta avendo riguardo al contenuto sostanziale della pretesa, ma tale criterio opera solo per chiarire la portata di una domanda già proposta, non per legittimare l’introduzione di pretese ulteriori e diverse.

Come è indicizzato