Sentenza del 07/10/2015 n. 1027 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di liquidazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e di irrogazione delle sanzioni, emesso per la decadenza dall'agevolazione "prima casa". L'agevolazione era stata subordinata al trasferimento della residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, ma tale trasferimento non era avvenuto. La ricorrente sosteneva che il mancato trasferimento fosse dovuto a forza maggiore, poiché l'immobile era stato locato dalla precedente proprietaria prima della compravendita e non era quindi nella sua disponibilità. Deduceva inoltre di aver tentato, senza successo, di trasferire la residenza presso conoscenti. L'Agenzia contestava sia l'ammissibilità del ricorso per il mancato rispetto della procedura di reclamo e mediazione, sia la sussistenza della forza maggiore.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'eccezione di inammissibilità: la contribuente aveva comunque presentato il reclamo previsto dall'art. 17-bis del D.Lgs. n. 546/1992 e la costituzione in giudizio anticipata è stata considerata una mera irregolarità formale, non causa di inammissibilità. Nel merito, tuttavia, la Commissione ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e riformato la sentenza di primo grado. È stato ritenuto che la locazione dell'immobile non costituisse una causa di forza maggiore inevitabile e imprevedibile, anche perché il contratto era stato registrato prima della compravendita, era riconducibile a soggetti dello stesso nucleo familiare e la contribuente non aveva intrapreso concrete azioni legali per ottenere la disponibilità dell'immobile. L'avviso di liquidazione e l'irrogazione delle sanzioni sono stati dichiarati legittimi. La contribuente è stata condannata al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, pari a 300 euro per il primo grado e 500 euro per il secondo grado.

Norme richiamate

• Art. 17-bis del D.Lgs. n. 546/1992

  Il reclamo costituisce condizione di ammissibilità del ricorso per le controversie di valore inferiore a 20.000 euro.

  L'omessa presentazione del reclamo determina l'inammissibilità del ricorso. Nel caso esaminato, invece, il reclamo era stato presentato, sebbene la contribuente si fosse costituita in giudizio prima della conclusione della procedura: tale comportamento è stato qualificato come irregolarità formale non invalidante.

• Normativa sull'agevolazione fiscale "prima casa"

  Obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.

  Il mancato rispetto del termine comporta la decadenza dall'agevolazione, salvo che il contribuente dimostri una causa di forza maggiore, intesa come impedimento inevitabile e imprevedibile non imputabile alla sua volontà.

• Ordinanza della Corte di Cassazione n. 7764 del 2 aprile 2014

  Il mancato rilascio dell'immobile da parte del conduttore non costituisce circostanza inevitabile ed imprevedibile tale da ostacolare il mutamento di residenza.

  La presenza di un conduttore nell'immobile acquistato, di regola, non integra automaticamente una causa di forza maggiore idonea a conservare il beneficio prima casa.

Massime di principio

• Per conservare l'agevolazione prima casa è necessario trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi; in mancanza, il contribuente rischia il recupero delle imposte e l'applicazione delle sanzioni.
• La forza maggiore deve essere provata concretamente e deve consistere in un impedimento inevitabile, imprevedibile e non imputabile al contribuente; la semplice difficoltà di ottenere il possesso dell'immobile normalmente non è sufficiente.
• Prima dell'acquisto è opportuno verificare registri immobiliari, contratti di locazione e disponibilità effettiva dell'immobile, soprattutto quando l'operazione coinvolge familiari o soggetti collegati.
• Se l'immobile è occupato o locato, il contribuente dovrebbe attivarsi tempestivamente con diffide, messe in mora e azioni giudiziali per ottenere il rilascio o dimostrare l'impossibilità oggettiva di farlo.
• Nelle controversie soggette a reclamo-mediazione, la presentazione del reclamo è l'adempimento essenziale; eventuali irregolarità nella successiva costituzione in giudizio possono non comportare l'inammissibilità se la finalità deflattiva della procedura è stata comunque rispettata.