Sentenza del 20/07/2021 n. 3627 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorso verteva sulla tassazione dei canoni di locazione non percepiti per morosità del conduttore relativamente a immobili locati per uso non abitativo. Si discuteva se tali somme debbano concorrere alla formazione del reddito imponibile del locatore mentre il contratto è ancora in vita o solo dopo la sua risoluzione/validazione dello sfratto. La decisione applica il combinato disposto degli artt. 26 e 37 del d.P.R. n. 917/1986 e rileva la deroga prevista per i contratti ad uso abitativo dalla l. n. 431/1998, art. 8.

La decisione

La giurisprudenza ha stabilito che, ratione temporis vigente, per i contratti di locazione non abitativa il reddito è individuato in relazione al reddito locativo finché il contratto è in vita; conseguentemente i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino alla risoluzione del contratto o a un provvedimento di convalida dello sfratto. Il ricorso del contribuente è quindi respinto (conferma della posizione dell'Amministrazione). La sentenza richiama precedenti della Cassazione (es. Cass. 27444/2020, 20661/2020, 12332/2019, 348/2019, 651/2012, 19240/2016).

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986, art. 26

  Unitamente all'art. 37, stabilisce il criterio secondo cui il reddito derivante da immobili locati è determinato in relazione al reddito locativo finché il contratto esiste, facendo confluire anche i canoni non percepiti nella formazione del reddito imponibile del locatore.

• d.P.R. 917/1986, art. 37

  Complementa l'art. 26 nel disciplinare la determinazione del reddito fondiario da locazione; interpretato in combinato disposto come base per assoggettare a tassazione i canoni dovuti anche se non ricevuti, fino alla cessazione formale del rapporto locativo.

• l. n. 431/1998, art. 8

  Introduce una deroga applicabile ai contratti di locazione ad uso abitativo: per questi contratti la regola sopra indicata non opera nella stessa misura, per cui la valutazione della tassazione dei canoni non percepiti segue criteri differenti.

Massime di principio

• Per i contratti di locazione non abitativa, i canoni non percepiti per morosità devono essere considerati reddito imponibile del locatore fintanto che il contratto è formalmente in vigore; quindi il contribuente resta tassato sui canoni non riscossi fino a risoluzione o convalida dello sfratto.
• Per interrompere l'effetto fiscale dei canoni non percepiti il locatore deve ottenere la cessazione formale del rapporto (risoluzione giudiziale/stragiudiziale riconosciuta) o un provvedimento giudiziario che convalidi lo sfratto; solo da quel momento è possibile contestare l'inclusione dei canoni non percepiti nel reddito.
• Nel caso di contratti ad uso abitativo, verificare l'applicabilità della deroga prevista dalla l. n. 431/1998, art. 8: le regole di tassazione dei canoni non percepiti possono essere diverse rispetto ai contratti commerciali/non abitativi.
• Conservare tutta la documentazione (lettere di diffida, atti giudiziari, provvedimenti di sfratto, eventuali recuperi successivi) è essenziale per sostenere in sede tributaria o giudiziaria la data da cui i canoni non devono più essere considerati reddito imponibile.
• Se successivamente si recuperano somme già dichiarate e tassate, valutare tempestivamente con un consulente la corretta contabilizzazione fiscale e le possibili azioni per ottenere rettifiche o crediti d'imposta, tenendo conto della normativa e della giurisprudenza applicabile.