Sentenza del 05/04/2017 n. 1916 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relative a una compravendita immobiliare del 2011. L’Agenzia aveva rideterminato il valore dell’immobile da 2.000.000 a 3.700.000 euro, fondandosi principalmente sulla stima dell’Ufficio tecnico e sui valori medi OMI, con una maggiorazione del 30% per la presunta natura di nuova costruzione. La società contestava l’assenza di una concreta istruttoria, la mancata produzione di atti relativi a compravendite similari, l’inadeguatezza dei valori OMI, la maggiorazione non motivata e la mancata considerazione dell’andamento del mercato, dei costi di edificazione e delle caratteristiche specifiche dell’area e dell’intervento edilizio.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l’appello dell’Agenzia delle Entrate e confermato l’annullamento della pretesa tributaria. Ha ritenuto che la stima dell’Ufficio, basata esclusivamente sui valori medi OMI e non corroborata da elementi concreti, costituisse una semplice presunzione non sufficiente a dimostrare il maggior valore accertato. È stata inoltre rilevata l’assenza di documentazione verificabile sulle compravendite immobiliari indicate come comparabili e l’inadeguatezza della maggiorazione del 30%. L’Ufficio è stato condannato al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate in 3.000 euro complessivi.

Norme richiamate

• Art. 15, commi 2, 2-bis e 2-ter, D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, come modificato dal D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 156

  La norma è richiamata in relazione alla condanna dell’Ufficio soccombente al pagamento delle spese di giudizio.

• D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 156

  Il decreto legislativo è indicato quale fonte delle modifiche alla disciplina delle spese del processo tributario applicabili al giudizio.

Massime di principio

• I valori OMI hanno normalmente valore indiziario e non possono, da soli, giustificare la rettifica del valore di un immobile: devono essere integrati da elementi concreti, specifici e verificabili.
• Una perizia redatta da un ufficio dell’Amministrazione finanziaria non costituisce prova sufficiente per il solo fatto di provenire da un organo pubblico; il giudice deve verificarne attendibilità, metodo e capacità di superare le contestazioni del contribuente.
• L’Amministrazione deve svolgere un’istruttoria effettiva sulle caratteristiche dell’immobile, sulla zona, sul periodo della compravendita, sui costi, sulla destinazione urbanistica e su transazioni realmente comparabili.
• Le compravendite utilizzate come confronto devono essere identificabili e documentate, così da consentire al contribuente una verifica concreta della loro effettiva comparabilità.
• Maggiorazioni percentuali applicate ai valori OMI, come quella per immobili di nuova costruzione, devono essere adeguatamente motivate e coerenti con le caratteristiche reali del mercato e dell’immobile.
• Il contribuente può contrastare la rettifica producendo contratti comparabili, annunci, dati sull’andamento del mercato, documentazione sui costi sostenuti e altri elementi idonei a dimostrare la congruità del corrispettivo dichiarato.