L.R. Liguria 22/2015

Modifiche alla disciplina regionale sul rilancio edilizio

La legge regionale Liguria 22 dicembre 2015, n. 22 interviene sulla l.r. 49/2009 per aggiornare la disciplina di favore per ampliamenti, mutamenti di destinazione d’uso e demolizione/ricostruzione del patrimonio edilizio esistente. La normativa continua ad operare nel solo territorio ligure e in deroga agli strumenti urbanistici comunali, nei limiti fissati dalla legge.

Ambito di applicazione e criteri generali

La disciplina agevolativa viene collegata anche agli interventi previsti dall’art. 5, comma 9, del d.l. 70/2011 convertito dalla l. 106/2011. Le disposizioni si applicano in deroga ai piani urbanistici comunali vigenti e a quelli operanti in salvaguardia, fino a quando la specifica disciplina di agevolazione venga inserita nel piano urbanistico comunale vigente o in quello da adottare e approvare ai sensi della l.r. 36/1997. L’obiettivo dichiarato è favorire l’adeguamento e il rinnovo del patrimonio urbanistico-edilizio esistente, con particolare attenzione agli immobili in condizioni di rischio idraulico o idrogeologico, o incompatibili sotto il profilo paesaggistico e urbanistico.

Definizioni e perimetro degli interventi

Vengono aggiornate varie definizioni rilevanti per l’applicazione della legge. È introdotta la nozione di pertinenza come manufatto al servizio esclusivo di un fabbricato, con sedime distinto e non utilizzabile separatamente dall’edificio principale. Sono inoltre rivisti i riferimenti agli immobili e agli interventi agevolabili, chiarendo che alcune soglie dimensionali riguardano volumetrie esistenti non eccedenti determinati limiti e che il cambio d’uso è espressamente incluso tra le fattispecie agevolate.

Interventi di ampliamento e cambio di destinazione d’uso

Per gli edifici esistenti di limitata volumetria, la legge disciplina ampliamenti e, in taluni casi, mutamenti di destinazione d’uso, includendo anche le pertinenze. Gli incrementi volumetrici sono modulati in base alla tipologia dell’intervento e possono essere ulteriormente aumentati in presenza di requisiti specifici, come l’adeguamento sismico dell’intero edificio e il rispetto dei requisiti energetici delle nuove costruzioni.

Per gli ampliamenti:

• sono richiamati anche gli interventi su pertinenze;
• è prevista la necessità di rispettare i requisiti igienico-sanitari;
• per gli edifici con volumetria oltre 1.000 metri cubi, la premialità è parametrata sulla parte eccedente, entro il limite del 6% e fino a 200 metri cubi.

Per i mutamenti di destinazione d’uso di fabbricati non residenziali:

• sono ammessi per fabbricati esistenti di volumetria non superiore a 200 metri cubi;
• i fabbricati devono essere in lotti serviti da viabilità carrabile esistente, anche interpoderale;
• l’intervento è soggetto a DIA obbligatoria subordinata a una convenzione con contenuti stabiliti dalla legge.

Demolizione e ricostruzione, accorpamenti e titolo edilizio

La disciplina sugli interventi di demolizione e ricostruzione viene ampliata e resa più flessibile. È consentito realizzare, anche mediante più edifici, volumi complessivi derivanti dalla demolizione e ricostruzione entro i limiti previsti, con possibilità di accorpamento di più edifici ubicati anche in aree diverse del territorio comunale, purché vi sia una progettazione unitaria e un unico titolo abilitativo.

La legge chiarisce anche che:

• la demolizione e ricostruzione può riguardare edifici da riqualificare urbanisticamente, architettonicamente e ambientalmente;
• per gli edifici ricadenti nel territorio dei parchi valgono prima di tutto i piani del parco, salvo deliberazione dell’ente parco che individui le aree in cui applicare le disposizioni agevolative, ferma restando l’autorizzazione/nulla-osta dell’ente;
• per gli interventi che comportano ricostruzione, l’approvazione di varianti urbanistiche è di competenza regionale; se vi sono immobili vincolati paesaggisticamente, la stessa approvazione include l’autorizzazione paesaggistica regionale.

Premi volumetrici e condizioni aggiuntive

La legge incrementa le premialità volumetriche in presenza di determinati requisiti. Tra le principali condizioni premianti vi sono:

• l’adeguamento dell’intero edificio alla normativa antisismica e ai requisiti energetici delle nuove costruzioni, con incremento ulteriore del 15%;
• la realizzazione di servizi igienici attrezzati per persone con disabilità o difficoltà motoria, con un bonus una tantum di 15 metri cubi;
• per gli interventi in aree a elevata o molto elevata pericolosità idraulica e geomorfologica, o in aree soggette a inedificabilità assoluta, se la ricostruzione avviene in aree non critiche, l’incremento volumetrico può salire al 50%.

Sono inoltre previste ulteriori maggiorazioni, fino al 45% o al 60% in specifici casi, quando agli interventi si accompagnino la demolizione di serre abbandonate o opere di ripristino e riassetto idrogeologico/vegetazionale, soprattutto per gli edifici siti in comuni montani, con esclusione delle porzioni montane nei comuni costieri.

Limiti, esclusioni e condizioni urbanistiche

La legge rivede anche le esclusioni dall’applicazione delle misure. In particolare:

• gli interventi di ampliamento e mutamento d’uso non possono essere applicati più di una volta;
• gli interventi di ricostruzione devono avvenire nel territorio comunale in cui è avvenuta la demolizione;
• per gli interventi che prevedono residenziale, l’ammissibilità è limitata alle aree in cui tale destinazione è consentita dal piano urbanistico vigente o in salvaguardia;
• nelle zone agricole di tipo E si applicano anche i limiti di densità edilizia del d.m. 1444/1968;
• devono essere garantite le dotazioni di parcheggi pertinenziali, salvo specifiche esclusioni per quelli interrati;
• restano ferme le esclusioni legate ai piani di bacino e ad altre normative di difesa del suolo oltre le soglie dimensionali previste.

Ruolo dei comuni, monitoraggio e regime transitorio

Entro 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, i comuni potevano:

• individuare le parti del territorio in cui non si applicano le disposizioni sugli articoli 3 e 3 bis;
• stabilire la superficie minima delle unità immobiliari derivanti dal frazionamento;
• individuare aree in cui il frazionamento non è consentito.

Fino all’adozione di tali determinazioni, o comunque fino alla scadenza del termine di 60 giorni:

• non trovavano applicazione gli articoli 3, 3 bis, 4 e 5 come modificati;
• continuavano ad applicarsi le precedenti disposizioni degli articoli 3, 4 e 5 della l.r. 49/2009.

I comuni devono inoltre inviare alla Regione Liguria, entro il mese di gennaio di ogni anno, un rapporto sullo stato di applicazione della legge nell’anno precedente, secondo la modulistica approvata dalla Giunta regionale.