Corte di giustizia, Sentenza C-485/21

Qualificazione del proprietario di appartamento in condominio come consumatore ai sensi della direttiva 93/13

La pronuncia è resa in un rinvio pregiudiziale del Rayonen sad Nesebar (Bulgaria) in una controversia tra la società amministratrice di condominio "S. V." OOD e una proprietaria di appartamento, E. Ts. D., relativa al pagamento di spese per la gestione e manutenzione delle parti comuni. La questione centrale riguarda l’applicazione della direttiva 93/13/CEE alle clausole di un contratto di amministrazione condominiale e, in particolare, la nozione di "consumatore".

Fatti e procedimento principale

La proprietaria dell’appartamento aveva sottoscritto il 9 gennaio 2012 un contratto a tempo indeterminato con cui "S. V." OOD assumeva il ruolo di amministratore di condominio. In base al contratto, la condomina doveva pagare una quota annua calcolata per metro quadro, oltre IVA, e, in caso di ritardo, un interesse di mora dello 0,1% al giorno. La società ha poi agito in giudizio per il recupero delle spese dovute per il periodo 2017-2019 e del risarcimento per il ritardo.

La convenuta ha eccepito, tra l’altro, il carattere abusivo di alcune clausole, sostenendo che la clausola sugli interessi di mora fosse eccessiva e non trasparente, e ha rivendicato la propria qualità di consumatore.

Questioni pregiudiziali e riformulazione della Corte

Il giudice bulgaro ha chiesto se i proprietari di appartamenti in condominio siano consumatori rispetto ai rapporti giuridici concernenti la gestione delle parti comuni, se tale qualità dipenda dal tipo di rapporto creato e se sia compatibile con la direttiva 2011/83 una disciplina nazionale che differenzi il trattamento dei condomini a seconda dell’esistenza di un contratto individuale.

La Corte ha osservato che dalla domanda non emergeva alcun elemento utile a dimostrare l’applicabilità ratione materiae della direttiva 2011/83 alla controversia principale, né risultava chiaro il rilievo delle ipotesi relative all’assemblea generale o alla forma di amministrazione prevista dal diritto bulgaro in fattispecie diverse da quella concreta. Ha quindi riformulato le questioni concentrandole sull’interpretazione dell’articolo 1, paragrafo 1, e dell’articolo 2, lettere b) e c), della direttiva 93/13.

Normativa rilevante

La Corte ha richiamato:

• la direttiva 93/13/CEE, in particolare il decimo considerando, l’articolo 1, paragrafi 1 e 2, l’articolo 2, lettere b) e c), e l’articolo 3, paragrafo 1;
• l’articolo 267 TFUE, quale base del rinvio pregiudiziale;
• la direttiva 2011/83/UE e il suo articolo 2, punto 1, solo in relazione alle questioni poste dal giudice del rinvio, ma senza ravvisarne applicabilità alla controversia principale.

Ragionamento della Corte

La Corte ha ricordato che la direttiva 93/13 si applica ai contratti stipulati tra un professionista e un consumatore e che la nozione di consumatore ha natura oggettiva, dovendo essere accertata in base a un criterio funzionale: occorre verificare se il rapporto contrattuale rientri nell’ambito di attività estranee all’esercizio di una professione.

Nel caso di specie, la persona fisica proprietaria dell’appartamento, se parte del contratto con l’amministratore di condominio e se non utilizza l’immobile esclusivamente per fini professionali, deve essere considerata consumatore. La Corte ha inoltre precisato che il fatto che talune attività di gestione e manutenzione siano imposte dalla normativa nazionale, per ragioni di sicurezza o pianificazione territoriale, non fa venire meno la qualifica di professionista dell’amministratore né esclude l’applicazione della direttiva al contratto, salvo per le clausole che si limitino a riprodurre disposizioni legislative o regolamentari imperative ai sensi dell’articolo 1, paragrafo 2.

Quanto all’ipotesi in cui il contratto sia concluso dall’assemblea generale dei condomini o da un’associazione di proprietari, la Corte ha affermato che il singolo proprietario può essere considerato consumatore solo se può essere qualificato come parte del contratto. Se non è parte, e poiché l’assemblea o l’associazione non è una persona fisica, il contratto esula dall’ambito applicativo della direttiva 93/13. Resta fermo che il diritto nazionale può, se del caso, estendere internamente tutele analoghe anche a soggetti non rientranti nel campo di applicazione della direttiva.

Decisione e dispositivo

La Corte ha dichiarato che l’articolo 1, paragrafo 1, e l’articolo 2, lettere b) e c), della direttiva 93/13 devono essere interpretati nel senso che:

• una persona fisica proprietaria di un appartamento in condominio è consumatore se stipula con un amministratore di condominio un contratto per la gestione e manutenzione delle parti comuni, salvo che utilizzi l’appartamento esclusivamente per fini professionali;
• la circostanza che alcune prestazioni derivino da obblighi previsti dal diritto nazionale non sottrae il contratto al campo di applicazione della direttiva;
• se il contratto è stipulato con l’assemblea generale dei condomini o con l’associazione di proprietari, il proprietario può essere considerato consumatore solo se è parte del contratto e non impiega l’appartamento esclusivamente per scopi professionali.

Principio affermato

La nozione di consumatore della direttiva 93/13 va interpretata in modo funzionale e non formalistico: il proprietario persona fisica di un appartamento in condominio è, di regola, consumatore nei contratti di gestione delle parti comuni stipulati con un professionista, mentre la presenza di regole nazionali di organizzazione del condominio non esclude l’applicazione della disciplina sulle clausole abusive alle pattuizioni non meramente imposte dalla legge.