Sentenza del 01/06/2016 n. 3447 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la possibilità di utilizzare i criteri e i valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) per presumere che il corrispettivo dichiarato nell'atto fosse inferiore al reale valore di mercato e, quindi, per procedere alla rettifica dell'imposta di registro. Il contribuente contestava che tali valori potessero costituire, da soli, una prova sufficiente dell'occultamento del corrispettivo.

La decisione

La sentenza ha escluso che i criteri OMI abbiano natura imperativa o siano automaticamente vincolanti. Essi costituiscono meri elementi ricognitivi e indiziari del valore di mercato, assimilabili ai listini delle agenzie immobiliari e agli studi di settore. Pertanto, possono rappresentare un'ipotesi sintomatica dell'occultamento del corrispettivo, ma devono essere supportati da ulteriori elementi probatori e il contribuente può fornire prova contraria.

Norme richiamate

• Imposta di registro - disciplina dell'accertamento e della rettifica di valore

  La rettifica del valore dichiarato non può fondarsi esclusivamente sui valori OMI, ma richiede una valutazione complessiva degli elementi disponibili e consente al contribuente di dimostrare la correttezza del valore dichiarato.

• Criteri e valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  I valori OMI hanno funzione meramente ricognitiva e indiziaria del valore di mercato; non sono norme imperative né prove automatiche dell'occultamento del corrispettivo.

• Cassazione, sentenze n. 15461/2010 e n. 20256/2008

  I precedenti confermano che i dati OMI, al pari di altri indicatori di mercato, necessitano di ulteriori elementi di riscontro e ammettono la prova contraria del contribuente.

Massime di principio

• I valori OMI possono essere utilizzati dall'Amministrazione come indizi, ma non determinano automaticamente il valore imponibile né dimostrano da soli l'occultamento del prezzo.
• Una rettifica basata esclusivamente sullo scostamento tra il prezzo dichiarato e i valori OMI è, in linea generale, insufficiente senza ulteriori elementi concreti riferiti all'immobile e alla compravendita.
• Il contribuente deve poter contestare la stima mediante elementi specifici, come condizioni dell'immobile, ubicazione, stato di conservazione, caratteristiche del bene, effettive condizioni di mercato e documentazione relativa al prezzo realmente pagato.
• Gli strumenti statistici o di mercato hanno normalmente funzione presuntiva e devono essere valutati insieme ad altri dati, senza trasformarsi in parametri rigidi e inderogabili.