Sentenza del 01/06/2016 n. 3429 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicazione dell'art. 81, comma 1, lett. b), del TUIR, oggi art. 67, comma 1, lett. b), alla vendita di un terreno sul quale era già presente un fabbricato. Il contribuente sosteneva che la norma riguarda esclusivamente la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non la vendita di un'area già edificata, poiché l'oggetto sostanziale della cessione è un immobile edificato e non un terreno edificabile.

La decisione

La pretesa fiscale è stata esclusa: la vendita di un'area già edificata non rientra nella fattispecie dei redditi diversi prevista per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. La distinzione deve essere effettuata sulla base dell'oggetto della cessione: se il terreno è già occupato da un fabbricato, non è considerato terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai fini della norma, anche se l'area potrebbe avere un valore o una potenzialità edificatoria. La decisione è conforme all'orientamento della Cassazione n. 15631/2014.

Norme richiamate

• D.P.R. 917/1986, art. 67, comma 1, lett. b) (già art. 81, comma 1, lett. b) TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita dei terreni e degli edifici, nonché plusvalenze realizzate mediante la vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La disposizione si applica alla cessione di terreni edificabili e non alla vendita di un terreno già edificato con un fabbricato, salvo che la fattispecie concreta integri autonomamente una delle ipotesi espressamente previste dalla norma.

• D.P.R. 917/1986, art. 17, comma 1, lett. g-bis) (già art. 16, comma 1, lett. g-bis) TUIR)

  La norma, richiamata nel contesto della tassazione separata delle plusvalenze, non estende la disciplina alle cessioni aventi ad oggetto un'area già edificata, poiché il presupposto è la vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

• Cassazione civile, sentenza n. 15631/2014

  Conferma il principio secondo cui la cessione di un'area già edificata non costituisce, di per sé, cessione di terreno edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza come reddito diverso.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione della plusvalenza prevista per i terreni edificabili occorre verificare l'oggetto effettivo della cessione: terreno non edificato e urbanisticamente edificabile, oppure immobile già edificato.
• La mera edificabilità urbanistica dell'area non è sufficiente quando sul terreno esiste già un fabbricato; in tal caso la cessione tende a essere qualificata come vendita di fabbricato e area pertinenziale.
• Le norme fiscali sulle plusvalenze dei terreni edificabili sono di stretta interpretazione e non possono essere estese per analogia a fattispecie diverse da quelle espressamente indicate.
• La qualificazione deve essere valutata con riferimento alla situazione esistente al momento della vendita, considerando il bene concretamente trasferito e non soltanto la potenzialità edificatoria futura o il valore dell'area.
• Restano possibili esiti diversi se la vendita è preceduta da lottizzazione, da opere dirette a rendere edificabile il terreno o se l'operazione presenta caratteristiche tali da rientrare in una diversa fattispecie reddituale.