Sentenza del 26/10/2016 n. 21569 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di rettifica e liquidazione aumentando il valore dichiarato di una compravendita immobiliare da 270.000 euro a 501.000 euro, con conseguente maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre a interessi e sanzioni. Dopo l'accoglimento del ricorso dei contribuenti in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale aveva rideterminato il valore in 403.000 euro. I contribuenti hanno impugnato la decisione sostenendo, tra l'altro, che l'accertamento fosse fondato principalmente sulle quotazioni OMI, che tali dati non fossero stati adeguatamente allegati o spiegati nell'avviso e che l'Ufficio non avesse fornito ulteriori elementi probatori idonei a dimostrare il valore venale dell'immobile. Hanno inoltre lamentato il mancato esame della documentazione prodotta, inclusa una perizia giurata, e l'insufficiente motivazione della sentenza regionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e tre i motivi di ricorso, ritenendoli connessi, ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio e ha rinviato la causa alla stessa CTR, in diversa fase di giudizio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha stabilito che le sole quotazioni OMI, essendo valori presuntivi e indiziari, non sono sufficienti a fondare autonomamente un accertamento di maggior valore: devono essere integrate da ulteriori elementi concreti relativi alle caratteristiche, alla consistenza, all'ubicazione e alle condizioni dell'immobile e da comparabili effettivamente analoghi.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, commi 2 e 3

  "valore venale in comune commercio"

  Nella determinazione del valore imponibile di un immobile l'Amministrazione deve considerare natura, consistenza, ubicazione, caratteristiche oggettive, destinazione urbanistica, stato delle opere di urbanizzazione e trasferimenti comparabili avvenuti non oltre tre anni prima.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 2 e 2-bis

  La rettifica del valore dichiarato deve essere adeguatamente motivata e consentire al contribuente di comprendere gli elementi posti a fondamento della pretesa tributaria.

• Legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 7

  Gli atti dell'Amministrazione finanziaria devono essere motivati indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della decisione, in modo da garantire un'effettiva possibilità di difesa.

• Legge 7 agosto 1990, n. 241, art. 3

  Gli atti amministrativi devono contenere una motivazione che esponga i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della determinazione.

• Codice civile, art. 2697

  Chi pretende il riconoscimento di un diritto deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa; nel caso concreto l'onere di dimostrare il maggior valore gravava sull'Ufficio.

• Codice di procedura civile, artt. 112, 113, 115 e 116

  Il giudice deve pronunciarsi sulle domande proposte, applicare la legge e valutare correttamente le prove e gli elementi acquisiti al processo.

• Codice di procedura civile, art. 115, comma 2

  Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come nozioni di fatto o ausilio valutativo, ma non costituiscono una fonte tipica di prova e forniscono soltanto indicazioni di massima.

• Cassazione civile, Sez. 6-5, ordinanza n. 25707 del 21 dicembre 2015

  "Le quotazioni OMI [...] non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa"

  Le quotazioni OMI, anche quando liberamente consultabili, hanno valore meramente orientativo e indiziario; da sole non dimostrano il valore di mercato specifico dell'immobile.

Massime di principio

• In un accertamento di maggior valore relativo a una compravendita immobiliare, l'Amministrazione deve fornire una motivazione concreta e specifica, collegata alle caratteristiche effettive del bene.
• Le quotazioni OMI non possono costituire, da sole, la prova sufficiente del maggior valore accertato: devono essere accompagnate da comparabili reali o da ulteriori elementi, come perizie, caratteristiche dell'immobile, stato di conservazione, ubicazione e condizioni della vendita.
• Il contribuente può contestare l'accertamento dimostrando che le quotazioni utilizzate sono generiche, riferite a immobili non realmente analoghi o non coerenti con le condizioni del bene compravenduto.
• Il giudice tributario deve esaminare la documentazione offerta da entrambe le parti e spiegare in modo verificabile perché ritiene attendibile il valore accertato.
• Quando l'accertamento è fondato esclusivamente o principalmente su valori estimativi generali e non adeguatamente motivati, la decisione favorevole all'Amministrazione può essere cassata e la causa rinviata per una nuova valutazione.