Sentenza del 29/12/2016 n. 27287 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava l'annullamento dell'avviso di accertamento IRPEF relativo al 2000, con cui era stata recuperata a tassazione una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno. Sosteneva che il terreno, inserito nel PRG in zona F e destinato alla possibile realizzazione di attrezzature pubbliche e di un centro ricreativo, dovesse essere considerato edificabile ai fini fiscali, nonostante fosse soggetto a misure temporanee di salvaguardia per il rischio di esondazione. Con il secondo motivo denunciava inoltre l'insufficienza della motivazione della sentenza regionale circa l'effettiva vigenza di tali misure al momento della cessione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo dell'Agenzia e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha stabilito che, ai fini dell'imposizione della plusvalenza, l'edificabilità deve essere valutata sulla base della qualificazione risultante dal piano regolatore vigente al momento della cessione. Le misure di salvaguardia, avendo natura temporanea e cautelare, non modificano di regola la qualificazione urbanistica dell'area né escludono la sua edificabilità fiscale. La sentenza della Commissione tributaria regionale è stata cassata senza rinvio e la Corte ha deciso nel merito rigettando il ricorso originario della contribuente. M.M.C. è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e dei precedenti gradi.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67, comma 1, lett. b) (già art. 81)

  La cessione onerosa di un'area suscettibile di utilizzazione edificatoria può generare una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Ai fini delle imposte sui redditi, la natura edificabile dell'area va individuata considerando la qualificazione urbanistica risultante dagli strumenti vigenti, secondo l'interpretazione autentica richiamata dalla Corte.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11 quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione è richiamata come elemento interpretativo del criterio secondo cui la qualificazione urbanistica dell'area rileva anche prima dell'approvazione regionale o dell'adozione di strumenti attuativi.

• L. 18 maggio 1989, n. 183, art. 17, comma 6 bis

  Le misure di salvaguardia adottate per aree soggette a rischio idraulico hanno natura temporanea e cautelare e, secondo la Corte, non incidono normalmente sulla qualificazione legale dell'area come edificabile.

• D.L. n. 646 del 1994, art. 4, convertito dalla L. n. 22 del 1995

  La disciplina delle misure di salvaguardia non prevale, ai fini fiscali, sulla destinazione edificatoria attribuita dal piano regolatore vigente al momento della cessione.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, la natura edificabile di un terreno deve essere valutata principalmente sulla base della destinazione urbanistica risultante dal piano regolatore vigente alla data della vendita.
• L'edificabilità fiscale può sussistere anche se il piano regolatore non è stato ancora approvato dalla Regione o se mancano strumenti urbanistici attuativi.
• Un divieto temporaneo di costruire derivante da misure di salvaguardia, vincoli cautelari o situazioni di rischio non esclude automaticamente la natura edificabile dell'area ai fini tributari.
• È comunque rilevante verificare la disciplina urbanistica effettivamente vigente alla data della cessione: un vincolo permanente o conformativo, diverso da una misura temporanea di salvaguardia, potrebbe incidere sulla qualificazione fiscale del terreno.
• La mancata prova che una misura temporanea fosse effettivamente in vigore al momento della vendita indebolisce la posizione del contribuente che intenda escludere la plusvalenza.