Cassazione Civile, Sentenza n. 31228/2024 del 05/12/2024

Esito

La controversia

Il contenzioso originario verteva su azione ex art. 1669 c.c. promossa dal Condominio per gravi vizi di impermeabilizzazione che avrebbero interessato le parti comuni (aree di manovra interrate, cortile, vialetti sovrastanti) provocando danni anche alle unità esclusive. In primo grado il Tribunale aveva escluso la legittimazione attiva del Condominio; la Corte d'appello ha invece accolto l'appello del Condominio condannando Immobiliare Gardata al risarcimento. Immobiliare Gardata ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi: (1) censura della qualificazione dei vizi come riguardanti le parti comuni e della conseguente legittimazione dell'amministratore (richiamando artt. 1669, 2051, 1130 c.c. e artt. 99 e 112 c.p.c.); (2) censura della corrispettività riconosciuta a Federico Paganoni per attività di promozione/vendita, deducendo l'obbligo di iscrizione all'albo per chi svolge attività di intermediazione immobiliare (legge 39/1989 e d.lgs. 59/2010) e la conseguente esclusione del diritto alla provvigione in mancanza di iscrizione; (3) censura sull'ammissibilità, sulla certezza e sulla liquidazione del credito riconosciuto a Paganoni (artt. 1218 e ss., art. 2697 c.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (confermando che i vizi erano relativi a parti comuni e che l'azione dell'amministratore era legittima ai sensi di art. 1669 c.c. quando i difetti incidono sull'immobile nella sua unitarietà), ha accolto il secondo motivo (rilevando che, ai sensi dell'indirizzo delle Sezioni Unite, anche la mediazione atipica relativa ad immobili richiede l'iscrizione prevista dalla legge n. 39/1989 e d.lgs. 59/2010 e che in difetto va escluso il diritto alla provvigione; pertanto va cassato il capo che riconosceva il compenso a Paganoni e la causa è rimessa alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione per riesaminare la domanda di Paganoni alla luce di tali principi) e ha ritenuto il terzo motivo in parte assorbito (quanto al compenso per attività di intermediazione, subordinato all'accertamento richiesto dal secondo motivo) e in parte inammissibile (quanto alle ulteriori prestazioni professionali imputate a Paganoni). In conseguenza: confermata la condanna di Immobiliare Gardata verso il Condominio per i danni (importo già determinato in sede di appello), cassato il giudizio limitatamente al riconoscimento del compenso a favore di Paganoni e rinvio per quel profilo; Immobiliare Gardata condannata alle spese di cassazione in favore del Condominio.

Norme richiamate

• art. 1669 cod. civ.

  Norma richiamata per fondare l'azione del Condominio: la Corte ha ritenuto che ricorra quando i gravi difetti di costruzione interessano l'immobile unitariamente, incidendo sulle parti comuni e, di riflesso, sulle proprietà esclusive.

• art. 1130 cod. civ.

  Interpretato in senso estensivo: l'art. 1130 n.4 attribuisce all'amministratore il potere-dovere di compiere atti conservativi anche per la tutela dell'immobile unitariamente considerato, includendo l'azione ex art. 1669 c.c. se i vizi costituiscono causa comune di danno.

• art. 2051 cod. civ.

  Richiamato solo per escluderne l'uso a supporto della pretesa di legittimazione dell'amministratore quando la responsabilità riguarda parti di proprietà esclusiva; la Corte ha precisato che l'art. 2051 non sostituisce le regole della legittimazione ex art. 1669/1130.

• legge 3-2-1989 n. 39

  Le Sezioni Unite hanno affermato che l'attività di mediazione atipica avente ad oggetto immobili è soggetta all'obbligo di iscrizione; la Corte ha richiamato questi principi per escludere l'onere di provvigione in assenza di iscrizione.

• d.lgs. 26-3-2010 n. 59

  Richiamato come normativa sopravvenuta che ha riformato il quadro della mediazione; la Corte ha confermato che anche dopo la riforma l'iscrizione nel registro delle imprese/REA è requisito per la provvigione nei rapporti di mediazione immobiliare.

• art. 2697 cod. civ.

  Norma sul rapporto probatorio: la Corte ha richiamato i principi sull'onere della prova, precisando che alcune doglianze erano inammissibili o assorbite alla luce del diverso esito sul profilo dell'iscrizione del mediatore.

• art. 99 e art. 112 cod. proc. civ.

  Citate dalla ricorrente per contestare una supposta integrazione della domanda da parte della Corte d'appello; la Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello abbia deciso nei limiti della domanda e dei fatti allegati e non abbia compiuto integrazioni improprie.

• art. 1218 cod. civ.

  Evocato nella censura sul quantum e sulla certezza del credito a favore di Paganoni; la Corte ha ritenuto la questione in parte assorbita dalla decisione sulla necessità di verificare la legittimità del diritto alla provvigione in funzione dell'iscrizione.

• art. 1988 cod. civ.

  Richiamato con riguardo all'inversione dell'onere della prova derivante da dichiarazioni ricognitive: la Corte ha osservato che, avendo Paganoni ottenuto un riconoscimento della pretesa, il debitore avrebbe l'onere di dimostrare la non congruità del quantum.

• art. 1756 cod. civ.

  Citato come principio che qualifica come mediatore anche chi ha l'incarico di promuovere la conclusione di affari per una sola parte; utile nel richiamo alla nozione di mediazione atipica.

• art. 1761 cod. civ.

  Richiamato per sottolineare che l'incarico a rappresentare una parte negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento rientra nelle fattispecie che possono essere qualificabili come mediazione/attività assimilata.

Massime di principio

• Amministratore di condominio può promuovere l'azione ex art. 1669 c.c. quando i vizi riguardano l'edificio unitariamente (parti comuni la cui cattiva esecuzione determina danni anche alle unità esclusive); è necessario che emerga dall'istruttoria un nesso causale tra difetto delle parti comuni e danno alle singole unità.
• Va sempre verificata la distinzione tra vizi costruttivi gravi (art. 1669 c.c., azione rivolta al costruttore) e difformità/vizi di conformità contrattuale (art. 1667 c.c., azione spetta al committente/proprietario): la legittimazione dell'amministratore cambia a seconda della categoria di vizi.
• Se l'attività svolta da un soggetto consistente nella ricerca di acquirenti per immobili assume i connotati della mediazione (anche atipica), per avere diritto alla provvigione è necessario il rispetto dei requisiti di legge (iscrizione Registro imprese/REA a norma di legge n. 39/1989 e d.lgs. 59/2010); l'assenza di tale iscrizione può escludere il diritto alla provvigione.
• La Corte di legittimità limita il sindacato sui fatti: le valutazioni probatorie e le conclusioni di fatto del giudice di merito sono difficilmente sindacabili in cassazione, salvo motivi di legittimità specifici (es. art. 360 co. 1 n. 5 c.p.c.).
• In presenza di una dichiarazione ricognitiva o riconoscimento di debito, l'onere probatorio può ricadere sul debitore che contesta il quantum; tuttavia ciò non esime il giudice di merito dall'accertare preliminarmente la sussistenza giuridica del diritto (es. rispetto degli obblighi di iscrizione per i mediatori).