Sentenza del 05/04/2017 n. 8788 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva escluso la natura edificabile del terreno e, conseguentemente, la tassabilità della plusvalenza di Lire 108.659.000 realizzata con la vendita dell'8 aprile 1999. Secondo l'Agenzia, al momento della cessione il terreno era inserito nello strumento urbanistico comunale in un comparto edificatorio, con possibilità di realizzare una struttura alberghiera e con indice di edificabilità pari a 1,5 mc/mq. La CTR aveva invece ritenuto irrilevante tale qualificazione, valorizzando la possibilità concreta di edificare soltanto un manufatto di circa 25 mq su 7.500 mq. L'Agenzia deduceva violazione dell'art. 67 del D.P.R. n. 917/1986 e omessa o insufficiente motivazione su fatti decisivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo fondati i primi due motivi e assorbito il terzo. Ha stabilito che la plusvalenza è imponibile quando il terreno sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente al momento della cessione, indipendentemente dall'indice di edificabilità concreto. Tale indice incide sul valore della plusvalenza e sull'ammontare dell'imposta, ma non sull'esistenza del presupposto impositivo. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la regolazione delle spese.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, già art. 81

  Costituiscono redditi diversi imponibili le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno è imponibile se lo strumento urbanistico vigente al momento della cessione consente qualunque utilizzazione edificatoria. Non è necessario che l'edificabilità sia ampia o immediatamente pienamente sfruttabile.

• Art. 68, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  L'indice di edificabilità non determina se la plusvalenza sia imponibile, ma può incidere sul valore del terreno, sul corrispettivo e quindi sulla quantificazione della plusvalenza e dell'imposta.

• Art. 36, comma 2, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  La qualificazione di un'area come edificabile dipende dallo strumento urbanistico generale vigente al momento in cui si verifica il presupposto impositivo, nella fattispecie la stipula dell'atto di vendita. Eventuali modifiche o vicende urbanistiche successive non incidono sulla valutazione del bene in quel momento.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, codice di procedura civile

  La Corte ha ritenuto sussistenti sia la violazione o falsa applicazione della norma tributaria sia l'omessa motivazione su un fatto decisivo, ossia la possibile inclusione del terreno in un comparto edificatorio con indice di edificabilità maggiore.

Massime di principio

• Per stabilire se la vendita di un terreno genera una plusvalenza imponibile, occorre guardare allo strumento urbanistico vigente alla data della cessione.
• È sufficiente una qualunque possibilità edificatoria prevista dallo strumento urbanistico; non è necessario che il terreno consenta una costruzione di grandi dimensioni o un'edificazione immediatamente realizzabile.
• L'indice di edificabilità rileva principalmente per determinare il valore del terreno e l'importo della plusvalenza, non per escludere in radice la tassazione.
• La destinazione urbanistica deve essere verificata con riferimento alla situazione esistente al momento dell'atto di vendita; modifiche, mancata approvazione definitiva o eventi successivi non eliminano automaticamente il presupposto impositivo già realizzato.
• Il giudice tributario deve esaminare e motivare specificamente sulle risultanze dello strumento urbanistico e sui documenti che attestano la destinazione edificatoria dell'area.