Cassazione Civile, Sentenza n. 24478/2025 del 03/09/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della CTR Lombardia che aveva confermato la decadenza della contribuente dai benefici fiscali "prima casa" e le imposte conseguenti relative alla compravendita dell'immobile in Milano, via Mosè Bianchi 79. La ricorrente contestava che il mero possesso precedente di un immobile per il quale era stata già riconosciuta l'agevolazione non potesse automaticamente escludere il nuovo beneficio se l'immobile preesistente fosse oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative (nascita di due gemelli; appartamento di ridotte dimensioni). Denunciava inoltre omessa/insufficiente motivazione della sentenza di appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che, secondo la disciplina del d.P.R. 131/1986 (nota II-bis) e la consolidata giurisprudenza, il precedente godimento dell'agevolazione "prima casa" costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento di una nuova agevolazione (in particolare alla luce delle lettere b) e c) della nota II-bis e della più recente giurisprudenza di legittimità). I giudici hanno ritenuto irrilevante accertare l'eventuale inidoneità soggettiva del primo alloggio quando il precedente acquisto era stato effettuato con le agevolazioni. Hanno altresì ritenuto la motivazione della CTR adeguata e sufficiente. Condanna della ricorrente alle spese del grado per euro 2.500,00 oltre gli oneri prenotati a debito e ad ulteriori contributi unificati previsti.

Norme richiamate

• d.P.R. 131/1986 (TUR), Nota II-bis all'art. 1, Tariffa Parte I

  "non titolarità ... dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare"

  La Corte interpreta la nota II-bis come distinguente due ipotesi: la lett. b) (prepossidenza nel medesimo comune) che può tener conto dell'idoneità soggettiva/oggettiva dell'immobile; la lett. c) (precedente acquisto con agevolazioni su tutto il territorio nazionale) che esclude comunque l'ulteriore agevolazione se si è già fruito del beneficio in precedenza.

• d.lgs. 546/1992, art. 36, comma 2, n. 4

  Norma processuale richiamata in relazione ai requisiti motivazionali delle decisioni di merito; la Corte ha ritenuto che la motivazione impugnata fosse conforme ai requisiti di legge.

• codice di procedura civile, art. 132, comma 2, n. 4

  Indica l'obbligo del giudice di merito di esporre, in modo conciso, gli elementi in fatto e di diritto alla base della decisione; la Cassazione ha richiamato questo principio per affermare che non è necessario che il giudice dia conto di ogni singola doglianza difensiva.

• Costituzione, art. 111, comma 6

  Rilevato in relazione al corretto esercizio del diritto di difesa e al dovere di motivazione delle sentenze; la Corte ha ritenuto che tali requisiti fossero rispettati.

• d.P.R. 115/2002, art. 13, comma 1-quater (modificato dalla legge n. 228/2012)

  Norma sul contributo unificato: applicata dalla Corte per la determinazione degli oneri processuali a carico della ricorrente.

• Cass. civ. sent. n. 11564/2006

  "non si può ritenere d'ostacolo ... la circostanza che l'acquirente ... sia proprietario d'altro immobile ... che, 'per qualsiasi ragione' sia inidoneo"

  Giurisprudenza che ha ritenuto, in linea generale, che l'inidoneità di un immobile acquistato senza agevolazioni non sempre esclude l'impedimento, ma è parte di una più ampia interpretazione giurisprudenziale sulla materia.

• Cass. civ. sent. n. 24657/2018 e n. 20300/2018 e n. 39877/2021

  Decisioni di legittimità richiamate che stabiliscono il principio per cui il previo riconoscimento dell'agevolazione "prima casa" costituisce ostacolo insuperabile al riconoscimento di un'ulteriore agevolazione in occasione di successivo acquisto.

• Cass. Sez. U., giurisprudenza sulla motivazione (es. n. 16159/2018 e altre)

  Principi secondo cui la motivazione è viziata solo se assente, apparente, contraddittoria o incomprensibile; la Corte ha applicato tali parametri per rigettare la censura sulla motivazione della sentenza di appello.

Massime di principio

• Se si è già usufruito dell'agevolazione "prima casa" in un precedente acquisto (in particolare se il precedente acquisto è stato effettuato con agevolazioni), ciò costituisce normalmente impedimento insuperabile al riconoscimento di una nuova agevolazione.
• Occorre distinguere tra la "prepossidenza" di un immobile acquistato senza agevolazioni (lett. b) della Nota II-bis), per la quale può assumere rilievo l'idoneità oggettiva/soggettiva dell'immobile, e il precedente acquisto con agevolazioni (lett. c), che esclude generalmente la nuova agevolazione.
• Per contestare l'esclusione del beneficio quando il precedente immobile è stato acquistato senza agevolazioni, il contribuente deve provare in modo convincente l'inidoneità abitativa dell'immobile (dati oggettivi come superfici, numero stanze, composizione familiare), distinguendo chiaramente quale lettera della Nota II-bis sia applicabile.
• Il giudice del merito non è tenuto a trattare ogni singolo argomento difensivo; è sufficiente una motivazione concisa che esponga gli elementi in fatto e di diritto a fondamento della decisione. La censura per carenza motivazionale riesce solo se la motivazione è materialmente assente, apparente o incomprensibile.
• In prospettiva difensiva, prima di proporre ricorso, verificare con attenzione: a) se il precedente acquisto era stato effettuato con o senza agevolazioni; b) quale lettera della Nota II-bis è rilevante; c) raccogliere prova documentale dell'eventuale inidoneità dell'immobile preesistente; d) fondare gli argomenti su precedenti di legittimità favorevoli.