Sentenza del 21/09/2017 n. 5425 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione di un'area come edificabile ai fini dell'IMU/ICI. La nozione deve essere interpretata in senso ampio, considerando sufficiente la possibilità edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale o desumibile dalle effettive possibilità di edificazione. L'adozione o approvazione degli strumenti attuativi non è necessaria. Anche vincoli o destinazioni urbanistiche particolari non escludono, di per sé, la natura edificabile dell'area, ma possono incidere sulla sua concreta trasformabilità e sulla determinazione del valore venale.

La decisione

La sentenza afferma che un'area è edificabile ai fini dell'IMU/ICI quando risulta utilizzabile a scopo edificatorio sulla base dello strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi. La presenza di vincoli o limitazioni urbanistiche non elimina automaticamente tale qualificazione, ma può ridurre il valore venale utilizzabile per il calcolo dell'imposta. Il testo non indica l'esito processuale concreto né il dispositivo, quindi non è possibile stabilire se il ricorso sia stato accolto o respinto.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992

  Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  La norma individua una nozione ampia di area edificabile, collegata sia alla previsione urbanistica sia alle concrete possibilità di edificazione.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005, convertito con modificazioni dalla l. n. 248/2005

  In ogni caso un'area è da considerarsi comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

  La qualificazione edificatoria sussiste già in presenza della destinazione edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale; non è necessario che siano stati approvati piani attuativi o siano immediatamente disponibili titoli edilizi.

Massime di principio

• Ai fini IMU/ICI, la natura edificabile dell'area può derivare dalla sola previsione dello strumento urbanistico generale.
• La mancata approvazione degli strumenti attuativi non esclude automaticamente l'edificabilità, ma può incidere sul valore venale dell'area.
• Vincoli, destinazioni particolari e limitazioni alla trasformazione urbanistica non eliminano necessariamente la natura edificabile: devono essere valutati soprattutto per determinare il valore imponibile.
• La valutazione fiscale deve distinguere tra qualificazione giuridica dell'area come edificabile e concreta entità del suo valore di mercato.
• In una controversia analoga, occorre verificare lo strumento urbanistico vigente, l'effettiva potenzialità edificatoria, i vincoli esistenti e il loro impatto sul valore venale.