Sentenza del 21/09/2017 n. 208 - Comm. Trib. Prov. Grosseto

Esito

La controversia

Il contribuente aveva alienato il bene agevolato il 12 giugno 2012, prima del decorso di cinque anni, e aveva acquistato un altro immobile il 7 giugno 2012. L'Ufficio sosteneva che tale acquisto, essendo anteriore all'alienazione, non soddisfacesse il requisito del nuovo acquisto da effettuare entro un anno. Il giudice ha ritenuto non decisivo questo argomento meramente formale, considerando che la finalità sostanziale dell'agevolazione è garantire l'acquisto di un'abitazione principale. Tuttavia, il contribuente aveva acquistato soltanto la nuda proprietà, riservando i diritti di uso e abitazione a un soggetto diverso dal coniuge non separato. Pertanto, l'immobile non poteva essere considerato idoneo a costituire la sua abitazione principale.

La decisione

Il motivo fondato sulla stretta interpretazione temporale del nuovo acquisto è stato ritenuto infondato: l'acquisto effettuato prima dell'alienazione può, in linea di principio, assumere rilevanza se dimostra il soddisfacimento della finalità abitativa e il reperimento delle risorse mediante la successiva vendita. È stato invece accolto il motivo relativo all'inidoneità dell'immobile, poiché l'acquisto della sola nuda proprietà, con riserva dei diritti di godimento a un terzo non coniuge, non integra un acquisto idoneo ai fini dell'agevolazione. Ne consegue la conferma della decadenza dai benefici prima casa.

Norme richiamate

• Normativa sulle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

  Il nuovo acquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato e destinato ad abitazione principale.

  La previsione deve essere interpretata considerando la finalità sostanziale dell'agevolazione, ossia assicurare un'abitazione principale, e non in modo esclusivamente formalistico. Tuttavia, l'acquisto deve attribuire al contribuente una disponibilità giuridica effettiva e idonea all'uso abitativo.

• Giurisprudenza di legittimità, Cass. sez. trib., n. 20042/2015

  I benefici fiscali sono subordinati allo scopo abitativo per cui vengono richiesti.

  La ratio abitativa prevale sulla lettura meramente letterale dei requisiti temporali, quando il contribuente dimostri di avere effettivamente destinato le risorse e l'immobile alla propria esigenza abitativa.

• Regola sull'acquisto della nuda proprietà ai fini dell'agevolazione prima casa

  L'acquisto della sola nuda proprietà non è sufficiente quando i diritti di uso o abitazione sono riservati a un soggetto diverso dal coniuge non separato in regime di comunione legale, perché il contribuente non dispone dell'immobile per abitarvi.

Massime di principio

• Nel valutare la decadenza da un'agevolazione prima casa, occorre verificare non solo il rispetto formale delle scadenze, ma anche se l'operazione abbia concretamente realizzato la finalità abitativa prevista dalla norma.
• Un acquisto effettuato prima della vendita dell'immobile agevolato può essere rilevante se la successiva alienazione è funzionale al reperimento delle risorse necessarie per l'acquisto e l'immobile è effettivamente destinato ad abitazione principale.
• L'acquisto deve attribuire al contribuente una disponibilità effettiva dell'immobile: la sola nuda proprietà, quando il godimento è riservato a un terzo estraneo al coniuge non separato, normalmente non soddisfa il requisito abitativo.
• La posizione del coniuge non separato in regime di comunione legale può essere valutata diversamente, poiché l'ordinamento può considerare rilevante la disponibilità dell'immobile e il trasferimento della residenza del coniuge.
• La prevalenza della sostanza sulla forma non elimina gli altri requisiti dell'agevolazione: se manca l'idoneità concreta dell'immobile a costituire abitazione principale, la decadenza può essere confermata.