Sentenza del 30/10/2017 n. 4414 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La società ha contestato la legittimità dell'accertamento fondato sulla presunta sottostima dei prezzi dichiarati rispetto ai valori OMI e ai valori indicati nei bollettini FIAIP. La contestazione riguardava anche l'utilizzo della corrispondenza digitale acquisita presso la società e il confronto tra i prezzi finali dichiarati, gli importi versati a titolo di acconto o caparra e le somme ottenute mediante mutuo fondiario. Secondo la società, tali elementi non sarebbero stati sufficienti a dimostrare l'effettivo prezzo di vendita.

La decisione

L'accertamento è stato ritenuto legittimo. La discordanza rispetto ai valori OMI, da sola, non è stata considerata decisiva, ma è risultata corroborata dalla persistente e accentuata sottostima rispetto ai bollettini FIAIP, ritenuti un indice ragionevole dell'andamento del mercato, pur non essendo una fonte formale di diritto. Ulteriore sostegno è stato individuato nella corrispondenza digitale della società, dalla quale emergevano, in diversi casi, prezzi dichiarati inferiori alla somma di caparre e acconti oppure inferiori all'ammontare complessivo delle somme versate e del mutuo fondiario contratto per l'acquisto. La pretesa dell'Amministrazione finanziaria è quindi risultata adeguatamente motivata e provata.

Norme richiamate

• Valori OMI dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI costituiscono elementi indiziari e non una prova automatica del prezzo effettivo. Possono tuttavia concorrere alla legittimità dell'accertamento quando sono corroborati da ulteriori elementi concreti.

• Bollettini FIAIP

  I bollettini FIAIP non sono fonti formali di diritto, ma possono essere utilizzati come parametro ragionevole per rappresentare i valori di mercato di una determinata zona e periodo, soprattutto se più attendibili dei dati predisposti dalla stessa società contribuente.

• Corrispondenza digitale e documentazione contabile della società

  Le comunicazioni digitali e i dati relativi a caparre, acconti e mutui possono costituire elementi presuntivi rilevanti per ricostruire il prezzo effettivamente concordato, anche in assenza di contratti preliminari.

• Mutuo fondiario

  L'importo del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile può essere valorizzato come elemento di confronto con il prezzo dichiarato, soprattutto se, sommato alle somme già versate, supera significativamente il corrispettivo indicato nell'atto.

Massime di principio

• La differenza tra prezzo dichiarato e valori OMI non basta normalmente, da sola, a dimostrare l'occultamento del corrispettivo; l'accertamento diventa più solido quando l'Amministrazione indica ulteriori elementi convergenti.
• Listini e rilevazioni di mercato privati, come quelli FIAIP, pur non avendo valore normativo vincolante, possono essere utilizzati come indizi per stimare il valore normale degli immobili se riferiti correttamente alla zona e al periodo considerati.
• La prova può derivare da una pluralità di presunzioni: valori di mercato, corrispondenza commerciale, somme versate, caparre, acconti, finanziamenti e importi dei mutui.
• Se il prezzo dichiarato è inferiore persino alla somma degli acconti o delle caparre risultanti dalla documentazione interna, tale incoerenza può costituire un forte indizio di sottodichiarazione.
• In assenza di contratti preliminari, le comunicazioni digitali e la documentazione finanziaria possono comunque dimostrare il prezzo effettivamente pattuito o rendere non credibile quello indicato nell'atto definitivo.
• Per contrastare un accertamento di questo tipo è necessario fornire spiegazioni documentate per ogni scostamento, dimostrando l'effettiva riferibilità delle somme e la ragione economica della differenza tra valore di mercato e prezzo dichiarato.