Regolamento (UE) 2018/400

Modifica dello IAS 40 in materia di cambiamenti di destinazione degli investimenti immobiliari

Il regolamento modifica il regolamento (CE) n. 1126/2008 per incorporare nell’ordinamento UE le modifiche allo IAS 40 "Investimenti immobiliari" pubblicate dallo IASB l’8 dicembre 2016. La finalità è chiarire in modo più rigoroso quando un immobile deve essere riclassificato, alla luce di un effettivo cambiamento d’uso, tra investimento immobiliare, immobile a uso del proprietario e rimanenze.

Contesto e base giuridica

La Commissione opera sulla base del regolamento (CE) n. 1606/2002, che consente l’adozione dei principi contabili internazionali nell’Unione. Dopo la consultazione dell’EFRAG, la Commissione ha ritenuto che le modifiche allo IAS 40 soddisfacessero i criteri di adozione dell’articolo 3, paragrafo 2, del regolamento (CE) n. 1606/2002.

Ambito materiale delle modifiche allo IAS 40

Le modifiche riguardano i casi in cui un immobile deve cambiare classificazione contabile. Il paragrafo 57, come modificato, afferma che il cambiamento di classificazione è possibile solo quando vi è un cambiamento nell’uso e quando tale cambiamento è supportato da evidenze concrete. Il solo cambiamento delle intenzioni della direzione aziendale non è sufficiente.

Le principali evidenze esemplificative indicate sono:

• inizio dell’uso da parte del proprietario, oppure avvio di un progetto di sviluppo con prospettiva di uso da parte del proprietario, se l’immobile passa da investimento immobiliare a immobile a uso del proprietario;
• avvio di un progetto di sviluppo con prospettiva di vendita futura, se l’immobile passa da investimento immobiliare a rimanenza;
• cessazione dell’uso da parte del proprietario, se l’immobile passa da immobile a uso del proprietario a investimento immobiliare;
• avvio di un leasing operativo con terzi, se l’immobile passa da rimanenza a investimento immobiliare.

Trattamento di dismissioni e migliorie

Il paragrafo 58 precisa due ipotesi particolari. Se l’entità decide di dismettere un investimento immobiliare senza completarne lo sviluppo, continua a contabilizzarlo come investimento immobiliare fino alla sua eliminazione contabile e non lo riclassifica come rimanenza. Se, invece, l’entità effettua migliorie su un investimento immobiliare già esistente per un futuro uso continuativo come investimento immobiliare, la classificazione resta invariata anche durante il periodo delle migliorie.

Disposizioni transitorie

Le nuove disposizioni introdotte dai paragrafi 84C-84E disciplinano la prima applicazione. Le modifiche si applicano ai cambiamenti nell’uso che si verificano all’inizio o dopo l’inizio dell’esercizio di prima applicazione. Alla data di applicazione iniziale, l’entità deve rivalutare la classificazione degli immobili posseduti e, se necessario, riclassificarli in base ai criteri dei paragrafi 7-14, così da riflettere le condizioni esistenti in tale data.

È prevista, in via facoltativa, l’applicazione retroattiva secondo lo IAS 8, ma solo se ciò è possibile senza utilizzare informazioni note successivamente. Se l’entità riclassifica gli immobili alla data di applicazione iniziale, deve applicare le regole dei paragrafi 59-64 come se la data del cambiamento d’uso coincidesse con la data di applicazione iniziale e imputare eventuali effetti economici al saldo di apertura degli utili portati a nuovo. Gli importi riclassificati devono inoltre essere esposti nella riconciliazione del valore contabile dell’investimento immobiliare prevista dai paragrafi 76 e 79.

Decorrenza e applicazione

L’articolo 2 stabilisce che le imprese applicano le modifiche al più tardi dal primo esercizio finanziario che inizi il 1° gennaio 2018 o successivamente. Il paragrafo 85G conferma che l’applicazione è richiesta per gli esercizi che iniziano dal 1° gennaio 2018, con facoltà di applicazione anticipata, che deve essere indicata. Il regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea ed è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in ciascuno Stato membro.