Sentenza del 14/12/2020 n. 3997 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento IRPEF fondato sulla presunzione che l'immobile fosse dato in locazione a fronte di dichiarazione resa dal soggetto che occupava l'immobile; il contribuente contestava che l'occupazione era abusiva e che qualsiasi contratto verbale era nullo ab origine, quindi i canoni presuntivamente imputati non potevano costituire base imponibile

La decisione

Il giudice ha ritenuto che, quando l'occupazione abusiva è accertata giudizialmente e il contratto è dichiarato nullo ab origine, l'Amministrazione non può far valere la presunzione di locazione fondata su una dichiarazione sommaria del soggetto occupante e non possono essere tassati canoni presuntivamente percepiti. Tuttavia, se l'occupante è condannato a versare al proprietario un'indennità di occupazione, tale indennità costituisce presupposto impositivo e deve essere assoggettata a tassazione ai fini IRPEF

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986, art. 26

  Richiamata nel contesto dell'accertamento tributario e della determinazione della base imponibile relativa ai redditi diversi o ai casi particolari; nel caso concreto è stata utilizzata per delimitare l'ambito di tassazione delle somme riferibili al rapporto di fatto

• d.P.R. 917/1986, art. 6, comma 2

  Interpretato nel senso che le indennità o somme percepite in relazione all'uso dell'immobile (es. indennità di occupazione) concorrono a formare il reddito dei fabbricati e sono quindi imponibili ai fini IRPEF

• Cass., SS.UU., n. 18214/2015

  Giurisprudenza di riferimento che conferma i principi sulla verifica della validità del rapporto locatizio e sull'impatto della nullità contrattuale ab origine rispetto alla possibilità per l'Amministrazione di presumere l'esistenza di un contratto e di tassarne i relativi canoni

Massime di principio

• Se l'occupazione dell'immobile è giudizialmente accertata come abusiva e il contratto è dichiarato nullo ab origine, l'Amministrazione non può tassare presunti canoni fondandosi su una dichiarazione sommaria dell'occupante: la nullità esclude la fonte di reddito.
• La semplice dichiarazione del soggetto occupante non è sufficiente a fondare una presunzione valida di stipula di contratto di locazione quando vi è evidence della nullità o dell'assenza di rapporto locatizio valido; l'onere probatorio dell'Amministrazione richiede elementi più solidi.
• Le somme effettivamente versate dall'occupante al proprietario come indennità di occupazione, anche se corrisposte in relazione a una situazione di fatto (occupazione abusiva), costituiscono comunque reddito imponibile per il proprietario e devono essere assoggettate a IRPEF.
• Per difendersi da un accertamento basato su presunte locazioni verbali, il proprietario ha interesse a far accertare giudizialmente la natura abusiva/contrattualmente nulla dell'occupazione; la pronuncia di nullità è determinante ai fini tributari.
• In caso di contenzioso, valutare distintamente la posizione rispetto ai canoni presunti e alle indennità effettivamente riscosse: la prima può essere esclusa se il rapporto è nullo, la seconda è generalmente imponibile.
• L'Amministrazione deve evitare di limitarsi a documentazione sommaria o a dichiarazioni del solo occupante per fondare l'accertamento: servono elementi probatori idonei a dimostrare l'esistenza e la validità del rapporto locatizio.