Cassazione Civile, Ordinanza n. 22980/2026 del 09/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da opere realizzate in prossimità di un edificio condominiale: una veranda/manufatto e una canna fumaria poste lungo la facciata condominiale, oltre a un ulteriore manufatto realizzato dall’attrice sul proprio balcone. In primo grado il giudice, anche sulla base di consulenza tecnica, aveva ordinato la rimozione delle opere addossate all’edificio condominiale e rigettato sia la domanda risarcitoria dell’attrice sia la riconvenzionale dei convenuti. In appello, i soccombenti contestavano la decisione sostenendo che l’opera fosse in realtà realizzata su una terrazza annessa alla loro porzione di edificio, quindi su un bene non estraneo al condominio, e che fosse applicabile l’art. 1102 c.c.; inoltre invocavano l’esistenza di una situazione di fatto preesistente, che a loro dire avrebbe integrato usucapione o comunque escluso la novità dell’opera. La Corte d’appello ha ritenuto inammissibile la nuova deduzione circa la diversa collocazione dell’opera, ma ha accolto il motivo relativo alla canna fumaria, ritenendo applicabile l’art. 1102 c.c. e negando la rimozione; ha altresì respinto la riconvenzionale dell’attrice sul manufatto proprio, valorizzando l’irrilevanza del solo profilo urbanistico e l’assenza di lesione del decoro e della sicurezza. In cassazione la ricorrente ha proposto tre motivi: 1) omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale di usucapione e errata distinzione tra domanda ed eccezione; 2) violazione degli artt. 345 c.p.c. e 1102 c.c. per avere la Corte territoriale qualificato come fatto nuovo la deduzione sulla localizzazione dell’opera e non aver esaminato il corretto inquadramento giuridico della fattispecie; 3) violazione degli artt. 905 e 1102 c.c. per non aver valutato la censura relativa alla chiusura del balcone e all’ampliamento di veduta preesistente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che l’usucapione non fosse stata effettivamente dedotta nel giudizio di merito, neppure in forma di eccezione riconvenzionale tempestiva, e ha ricordato che tale eccezione, nel giudizio di negatoria servitutis, deve essere proposta tempestivamente. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la deduzione in appello circa la diversa collocazione dell’opera non introduceva un fatto nuovo, ma costituiva una mera difesa e una contestazione delle condizioni dell’azione, sicché la Corte territoriale avrebbe dovuto esaminare nel merito l’applicabilità dell’art. 1102 c.c. Ha accolto anche il terzo motivo, rilevando che la Corte d’appello aveva omesso di pronunciarsi sulle censure riguardanti la violazione degli artt. 1102 e 905 c.c. relative al manufatto dell’attrice, limitandosi a escludere la lesione del decoro architettonico e della sicurezza. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  il vizio di omessa pronuncia può essere denunciato quando il giudice non esamini una domanda o un’eccezione ritualmente introdotta nel processo.

• art. 345 c.p.c.

  in appello non possono essere introdotti fatti nuovi; tuttavia una diversa qualificazione giuridica dei fatti già allegati o una mera difesa non integra automaticamente novità inammissibile.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto sostanziale e processuale.

• art. 1102 c.c.

  consente al singolo condomino di servirsi della cosa comune anche in modo più intenso, purché non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

• art. 905 c.c.

  il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se la modifica dei luoghi e l’ampliamento della veduta avessero violato il regime legale delle distanze.

• art. 24 Cost.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno del diritto di difesa e della possibilità di far valere in giudizio tutte le contestazioni rilevanti.

• art. 183 c.p.c.

  la Corte richiama il principio per cui l’eccezione riconvenzionale di usucapione, nel giudizio di negatoria servitutis, deve essere proposta tempestivamente nella comparsa di risposta.

Massime di principio

• Nel giudizio di negatoria servitutis l’eccezione riconvenzionale di usucapione, in quanto diretta a paralizzare la domanda attorea, deve essere dedotta tempestivamente nella comparsa di risposta; se non risulta ritualmente proposta nel merito non può essere esaminata in cassazione come omissione di pronuncia.
• La deduzione in appello di una diversa collocazione materiale dell’opera non è automaticamente un fatto nuovo inammissibile quando si traduca nella contestazione della ricostruzione giuridica già emersa in primo grado; il giudice deve distinguere tra nuova allegazione fattuale e mera diversa qualificazione dei fatti già acquisiti.
• Una questione relativa all’applicabilità dell’art. 1102 c.c. alla fattispecie concreta non può essere elusa dichiarando inammissibile la censura per asserita novità, se la parte si limita a sviluppare una difesa sulla base dello stesso quadro fattuale accertato.
• In presenza di doglianze specifiche sul superamento dei limiti dell’uso della cosa comune e sulla violazione del regime delle distanze, il giudice di appello deve pronunciarsi espressamente su tali profili, non essendo sufficiente un generico richiamo all’assenza di pregiudizio al decoro architettonico o alla sicurezza dello stabile.
• Nel contenzioso tra condomini o proprietari confinanti, il profilo urbanistico-edilizio può essere irrilevante sul piano civilistico se non si accompagna a un concreto pregiudizio dei diritti soggettivi fatti valere in giudizio; ciò che rileva è l’incidenza dell’opera sui limiti legali e sui diritti dei partecipanti o confinanti.

Come è indicizzato