Sentenza del 15/05/2015 n. 9956 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva rettificato in aumento il valore dichiarato nell'atto di acquisto di un complesso immobiliare composto da 27 terreni con villette in costruzione, utilizzando la stima dell'UTE, precedenti trasferimenti e ulteriori elementi, tra cui lo stato di avanzamento dei lavori, le ipoteche e le sanatorie edilizie. La società contestava la legittimità e la motivazione dell'accertamento, sostenendo che si sarebbe dovuto considerare il valore risultante da una CTU svolta nella procedura fallimentare, che l'atto avrebbe fatto riferimento a una compravendita del 1996 dichiarata nulla, che il valore avrebbe dovuto essere calcolato al netto delle passività e che le sanzioni non potessero essere applicate prima del passaggio in giudicato della decisione sul valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto legittima la rettifica, affermando che i criteri di valutazione previsti dal D.P.R. n. 131 del 1986 sono pariordinati e che le perizie giudiziarie costituiscono un parametro di confronto, non un valore vincolante per l'Ufficio. Ha inoltre rilevato che le contestazioni relative alla vendita del 1996 riguardavano un contenuto dell'avviso non accertato dalla CTR e miravano a ottenere una nuova valutazione di fatto, non consentita in cassazione. La motivazione dell'avviso è stata ritenuta sufficiente e la valutazione dell'UTE adeguatamente preferita alla CTU fallimentare, anche perché quest'ultima era anteriore di 19 mesi all'atto. È stata confermata anche la sanzione, poiché il valore 'definitivamente accertato' è quello cristallizzato nell'atto impositivo e non più modificabile dall'Ufficio, senza necessità del passaggio in giudicato. La società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 20.000 euro, oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  L'ufficio ha riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (...) nonché ad ogni altro elemento di valutazione.

  I criteri indicati per determinare il valore venale degli immobili sono pariordinati. I trasferimenti e le perizie giudiziarie costituiscono parametri di confronto, ma non impongono all'Ufficio di recepire automaticamente il valore in essi indicato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 1

  L'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili ceduti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito.

  L'Amministrazione può rettificare il valore dichiarato quando ritenga, sulla base di elementi valutativi attendibili, che il valore venale dell'immobile sia superiore.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 2-bis

  La motivazione dell'avviso deve consentire al contribuente di conoscere le ragioni della pretesa e delimitare l'oggetto della successiva controversia; tali ragioni non possono essere integrate successivamente dall'Ufficio, salvo autotutela.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  Gli atti dell'Amministrazione finanziaria devono essere motivati in modo da rendere comprensibili al contribuente i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 71

  Se il valore definitivamente accertato di beni e diritti, ridotto di un quarto, supera quello dichiarato, si applica la prevista sanzione amministrativa.

  Il valore definitivamente accertato è quello fissato nell'atto impositivo e non più modificabile dall'Ufficio, non quello risultante solo dopo una sentenza passata in giudicato.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 76, comma 4

  Il termine previsto per l'applicazione della sanzione conferma che essa può essere irrogata in relazione all'atto impositivo, senza attendere la conclusione definitiva del giudizio sul valore.

• D.Lgs. n. 473 del 1997, art. 1, comma 1, lett. c)

  La sostituzione della pena pecuniaria con la sanzione amministrativa non ha modificato il rapporto tra le norme sull'infedele dichiarazione di valore e quelle sui termini di irrogazione.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore immobiliare ai fini dell'imposta di registro, l'Ufficio può utilizzare diversi elementi di valutazione tra loro autonomi e pariordinati, senza essere vincolato a una singola perizia o a un precedente prezzo di vendita.
• Una perizia giudiziaria o una CTU costituisce un elemento probatorio da valutare, ma non prevale automaticamente sulla stima dell'Amministrazione; il giudice può preferire quest'ultima se la ritiene più attuale, coerente e adeguatamente motivata.
• La motivazione dell'avviso deve essere valutata in base al suo contenuto effettivo e deve indicare le ragioni della rettifica. L'Amministrazione non può aggiungere in giudizio motivazioni nuove per colmare carenze originarie.
• Le contestazioni che richiedono una nuova valutazione dei fatti, delle stime o delle prove devono essere formulate come vizi motivazionali e non possono normalmente essere trasformate in questioni di violazione di legge nel giudizio di cassazione.
• Per l'applicazione delle sanzioni sull'infedele dichiarazione di valore non è necessario attendere il passaggio in giudicato della sentenza sul valore: è sufficiente che il valore sia stato fissato nell'atto impositivo e non sia più modificabile dall'Ufficio.
• La presenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli o altri oneri non comporta automaticamente una riduzione del valore venale dell'immobile; il loro effetto deve essere dimostrato concretamente e valutato dal giudice di merito.