Cassazione Civile, Sentenza n. 4357/2024 del 19/02/2024

Esito

La controversia

Impugnazione dell'ordinanza del Tribunale di Perugia che, in sede di opposizione ex art. 617 c.p.c., aveva dichiarato illegittimo e ineseguibile l'ordine di liberazione dell'immobile aggiudicato al Bolletta perché occupato dai genitori del debitore (Ubaldo Bacoccoli e Maria Lepri). Il titolo di occupazione derivava da una donazione con onere modale per cui il donatario si obbligava a dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito al piano rialzato. Il Tribunale aveva ritenuto tale obbligo opponibile all'aggiudicatario, assimilandolo a un diritto personale di godimento simile alla locazione. Il ricorrente contestava la qualificazione normativa dell'onere come locazione o come diritto opponibile, sostenendo che si tratta di un onere modale (obbligazione personale) insuscettibile di acquisire natura reale e quindi non opponibile ai terzi e ai creditori procedenti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il primo motivo e assorbendo i restanti. Ha statuìto che l'obbligazione assunta dal donatario a favore dei donanti, avente ad oggetto la concessione in godimento dell'immobile per tutta la vita naturale dei beneficiari, costituisce un onere modale/obbligazione personale e non un diritto reale né un negozio traslativo con apprezzabile natura corrispettiva. Pertanto tale obbligo non è opponibile ai creditori procedenti e all'aggiudicatario. L'ordinanza impugnata è stata cassata e la causa rinviata al Tribunale di Perugia, adito a diverso magistrato, per la decisione sul merito secondo il principio enunciato; la Corte ha inoltre disposto che siano valutate le spese di lite.

Norme richiamate

• art. 702-bis cod. proc. civ.

  Richiamato come riferimento procedurale per il trattamento della controversia in ordinanza, non determinante sul punto di diritto sostanziale oggetto del ricorso.

• art. 617, comma 2, cod. proc. civ.

  Norma che disciplina l'opposizione all'esecuzione e rispetto alla quale è stata proposta l'opposizione dei donanti/debitori; la controversia è stata trattata in tale sede.

• art. 1362 cod. civ.

  Richiamato in relazione all'interpretazione del testo contrattuale e alla qualificazione dell'onere modale; la Corte ha rilevato l'erronea qualificazione dell'onere come corrispettivo trasformativo del titolo.

• art. 793 cod. civ.

  Richiamato insieme agli artt. sull'interpretazione e natura degli obblighi modali nella donazione; la Corte ha confermato che il modus resta nella sfera delle obbligazioni personali.

• art. 1571, 1573, 1589, 1599, comma 3, cod. civ.

  Norme sul contratto di locazione e sulle sue conseguenze verso i terzi. La Corte ha escluso che l'onere modale possa essere equiparato a una locazione opponibile ai terzi, anche rispetto ai limiti di durata posti dalla disciplina locatizia (art. 1573) e alle regole di opponibilità delle locazioni (art. 1599, comma 3).

• art. 1022 cod. civ.

  Richiamato nel confronto sulla possibile qualificazione come diritto reale limitato (diritto di abitazione). La Corte ha precisato che, se non viene costituito un diritto reale tipico, prevale la qualificazione come obbligazione personale.

• artt. 2643, 2645, 2659 cod. civ.

  Norme concernenti la trascrizione degli atti e gli effetti nei confronti dei terzi. La Corte ha chiarito che la trascrizione della donazione modale non trasforma l'onere in un diritto reale opponibile.

• art. 2923, comma 3, cod. civ.

  Norma che limita l'opponibilità delle locazioni all'acquirente in caso di prezzo inferiore a un terzo del giusto prezzo. Richiamata dai resistenti nella discussione ma risultata non decisiva, poiché la qualificazione come locazione è stata esclusa.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione alla contestata omissione di pronuncia su una domanda subordinata; la Corte ha ritenuto la questione assorbita dall'accoglimento del primo motivo.

• legge 27 luglio 1978, n. 392

  Citata come evoluzione normativa della disciplina del canone che escludeva precedenti teorie dottrinali secondo cui il corrispettivo della locazione potesse essere anche diverso dal denaro; la Corte la usa per argomentare contro l'assimilazione dell'onere a una locazione.

• Cass. Sez. 2, sent. 7 aprile 2015, n. 6925

  Giurisprudenza richiamata per il principio secondo cui il modus nella donazione non può assumere natura di corrispettivo tale da trasformare il titolo dell'attribuzione da gratuito in oneroso.

• Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2014, n. 12959

  Giurisprudenza richiamata per il principio che la trascrizione della donazione modale non conferisce all'onere carattere reale opponibile ai terzi.

Massime di principio

• Un onere modale allegato a una donazione che obbliga il donatario a concedere godimento dell'immobile ai donanti per tutta la loro vita va in linea di principio qualificato come obbligazione personale e non come diritto reale.
• La trascrizione di una donazione modale, di per sé, non trasforma l'onere in un diritto reale opponibile ai creditori procedenti o all'aggiudicatario in esecuzione forzata.
• Perché una situazione di godimento possa essere opposta a terzi/acquirenti occorre che sia realmente costituito un diritto reale tipico (es. usufrutto o diritto di abitazione) e che la sua costituzione rispetti i requisiti e le formalità previsti per tali diritti.
• Se la clausola contrattuale è redatta in termini tali da apparire invece come un contratto di locazione effettivo (con corrispettivo, durata, ecc.), potrebbero sorgere profili di opponibilità; pertanto chi redige atti traslativi dovrebbe indicare con chiarezza la natura dell'onere e, se intende costituire un diritto reale, adottare la forma e la trascrizione appropriate.
• In caso di esecuzione immobiliare, l'aggiudicatario può ottenere la liberazione se il titolo che invoca l'occupante è solo un obbligo personale derivante da donazione; il rimedio del soggetto che si ritiene pregiudicato dall'evizione resta l'azione personale verso il donatario (responsabilità contrattuale).
• Prima di procedere all'aggiudicazione o all'esecuzione, è utile verificare con attenzione perizia e bando di vendita e la documentazione trascritta: tali elementi non bastano a creare un diritto reale se il negozio formale non lo prevede.