Cassazione Civile, Sentenza n. 4311/2024 del 19/02/2024

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione per maggior imposta di registro e imposte ipocatastali relativo alla compravendita (6/11/2005) di un terreno edificabile di mq. 10.735: la curatela deduceva che il valore accertato dall'Ufficio (5.900.000 € vs 1.750.000 € dichiarati) era eccessivo per tre ragioni principali: 1) la Commissione non avrebbe adeguatamente considerato il giudicato penale di condanna e la confisca del terreno, derivanti da comportamenti corruttivi che avrebbero determinato l'inserimento in zona B4C e l'aumento di valore; 2) la stima dell'Ufficio Tecnico del Territorio sarebbe basata su comparabili non omogenei (zone B4C) invece che su terreni similari in zona C, violando art. 51 d.P.R. 131/86 e il principio di capacità contributiva (art. 53 Cost.); 3) la Commissione non avrebbe valutato i costi effettivi (circa 2.700.000 €) sostenuti per opere di contenimento del terreno, che avrebbero ridotto il valore venale.

La decisione

Rigetto del ricorso in cassazione. La Corte ha ritenuto che: la Commissione tributaria regionale aveva esaminato ed esplicitamente motivato la rilevanza del sequestro penale e del giudicato, concludendo correttamente che le vicende penali successive non incidono sul valore venale da assumere ai fini dell'imposta di registro, che va determinato al momento dell'atto traslativo; la stima dell'Agenzia (basata sulla valutazione dell'Ufficio Tecnico del Territorio e su dati di mercato e preliminari di vendita successivi) è corretta; la doglianza sui costi di contenimento è inammissibile per mancato rispetto del principio di autosufficienza del ricorso e perché la deduzione risultava riferita solo al grado d'appello, sicché non è provato che la questione sia stata tempestivamente e ritualmente introdotta nel processo di merito, con conseguente divieto di novità.

Norme richiamate

• art. 360 cod.proc.civ. co.1 n.5 e n.3 (rectius n.4)

  Utilizzato dal ricorrente per lamentare omesso esame di un fatto controverso e decisivo e vizio di motivazione; la Corte rammenta i limiti del controllo in cassazione e l'onere di autosufficienza del ricorso.

• art. 112 cod.proc.civ.

  Richiamato in relazione al vizio di omessa pronuncia: la Corte richiede che in cassazione sia indicata la tempestiva e rituale deduzione in giudizio della domanda o eccezione che si ritiene non esaminata, pena l'inammissibilità.

• art. 51 d.P.R. 131/86

  Valore dei beni e dei diritti. 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

  La Corte interpreta l'art. 51 nel senso che il valore venale ai fini dell'imposta va determinato al momento dell'atto traslativo; eventi sopravvenuti non incidono sulla base imponibile determinata all'atto.

• art. 53 Cost.

  Riferito al principio della capacità contributiva: la Corte sottolinea che l'imposta è collegata alla capacità contributiva nel preciso istante del trasferimento, per cui la determinazione del valore ha carattere istantaneo.

• art. 36 d.l. 223/2006 (interpretazione autentica DPR 131/86) e giurisprudenza consolidata (Cass. SU n.25505/06 e altri)

  Conferma che l'edificabilità desunta dal PRG o dall'avvio del procedimento urbanistico rileva ai fini del valore venale al momento del trasferimento, indipendentemente da vicende successive.

• art. 57 d.lgs. 546/92

  Ne deriva il divieto di introdurre 'novità' in appello; la Corte ha ritenuto che l'eccezione sui costi fosse riferita al grado di appello e non sia stata provata come tempestivamente introdotta, rendendola inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002 (modificato dalla L. n. 228/2012)

  Richiamato nel dispositivo per la regolazione di contributi e spese processuali; la Corte dà atto della sua applicabilità nel giudizio.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro il valore venale dell'immobile si determina al momento dell'atto traslativo; eventi sopravvenuti (anche se rilevanti penalmente o comportanti confisca) non modificano retroattivamente la base imponibile.
• L'inserimento nel piano regolatore o l'avvio del procedimento urbanistico che attribuisce edificabilità rilevano per la determinazione del valore anche se successivamente sopraggiungono vicende che impediscono la realizzazione del programma edificatorio.
• L'amministrazione finanziaria può legittimamente fondare la rettifica su perizie e comparazioni dell'Ufficio Tecnico del Territorio; il contribuente deve provare specificamente e tempestivamente l'erroneità dei parametri utilizzati con dati e documenti già prodotti in primo grado.
• In cassazione i motivi devono essere autosufficienti e riportare con precisione gli atti e i termini in cui le questioni sono state sollevate nei gradi di merito; l'omessa indicazione rende il motivo inammissibile.
• Questioni nuove sollevate solo in appello (novità) possono essere dichiarate inammissibili se non provato che fossero state tempestivamente dedotte in primo grado.
• I costi di ripristino o di messa in sicurezza del terreno possono influire sul valore solo se provati e posti in relazione diretta e tempestiva al giudizio sul valore al momento dell'atto; la mera produzione tardiva di fatture/appunti non è sufficiente.