Cassazione Civile, Sentenza n. 2110/2021 del 29/01/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare del 28/02/1982 con il quale gli era stata promessa la vendita della quota di 1/2 di un terreno a Caltanissetta; in subordine la restituzione di lire 2.000.000. Il Tribunale aveva dichiarato risolto il preliminare e condannato alla sola restituzione dei 2.000.000 di lire; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo che la successiva divisione del terreno avesse sostituito l'oggetto della prestazione impedendo la pronuncia ex art. 2932 c.c., e rilevando carenza di prova della regolarità urbanistica del fabbricato insistente sulla porzione assegnata. In Cassazione il ricorrente ha dedotto, tra l'altro, omesso esame di fatti decisivi e errata valutazione della ammissibilità della domanda di trasferimento dopo la divisione. I controricorrenti Natale hanno proposto ricorso incidentale per prescrizione e inadempimento del ricorrente.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale dei Natale (perché le eccezioni non erano state tempestivamente e specificamente sollevate in sede di merito) e ha accolto i primi due motivi del ricorso principale del Schembri. La Corte ha ritenuto erronea la valutazione della Corte d'appello secondo cui la divisione del bene avrebbe impedito la pronuncia ex art. 2932 c.c.: se il promissario acquirente ha partecipato e prestato il proprio consenso alla divisione (art. 1113 c.c.), la quota del promittente venditore si concretizza in una porzione che può essere trasferita ai sensi dell'art. 2932 c.c.; pertanto la divisione non è di ostacolo automatico. La Cassazione ha inoltre osservato che la Corte d'appello avrebbe dovuto esaminare la documentazione urbanistica prodotta o acquisire dichiarazioni sulla regolarità del fabbricato. Di conseguenza la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Caltanissetta in diversa composizione per nuovo esame; il giudice di rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Consente la pronuncia di trasferimento della proprietà in esecuzione del preliminare; la Corte afferma che la pronuncia ex art. 2932 è possibile anche quando, nel corso del giudizio, la quota promessa si sia concretizzata in una porzione a seguito di divisione, purché il promissario abbia partecipato e dato il consenso

• art. 1113 cod. civ.

  Stabilisce la possibilità per il promissario acquirente di partecipare alla divisione; la Corte ritiene decisivo che il promissario abbia partecipato e prestato consenso alla divisione, onde impedire che la divisione sia invocata come sostituzione dell'oggetto

• art. 2938 cod. civ.

  Stabilisce che il giudice non può rilevare d'ufficio la prescrizione non opposta; la Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso incidentale perché la prescrizione non era stata indicata e sollevata nel merito

• art. 360, n. 5 cod. proc. civ.

  Invocato per censurare l'omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha esaminato l'omissione di valutazione operata dalla Corte d'appello rispetto agli effetti della divisione e alla prova della regolarità urbanistica

• art. 345 cod. proc. civ.

  Richiamato nella doglianza relativa alla presunta sostituzione del petitum; la Corte ha condiviso che la modifica dell'oggetto non era ostativa alla pronuncia quando il bene resta sostanzialmente lo stesso e il promissario ha partecipato alla divisione

• artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

  Riguardano l'onere della prova e la valutazione degli elementi probatori; la Corte ha ritenuto inammissibile la censura incidentale che non indicava dove fossero state formulate in precedenza le eccezioni, e ha osservato che i ricorrenti incidentali non hanno confutato gli argomenti che, in positivo, avevano escluso l'inadempimento del ricorrente

• art. 92 cod. proc. civ.

  Norma sulle spese processuali; la Corte ha disposto che il giudice di rinvio regolerà le spese del giudizio di legittimità, avendo cassato la sentenza impugnata

• articoli relativi alla trascrizione e pubblicità immobiliare (art. 2643 n.14, art. 2646, art. 2650, art. 2651, art. 2652 cod. civ.)

  Richiamati dalle parti in motivi di doglianza relativi alla trascrizione e alla individuazione del bene; la decisione di Cassazione non ha fondamentalmente mutato la portata delle norme, ma ha sottolineato la necessità di adeguata verifica documentale sulla corrispondenza tra la quota promessa e la porzione assegnata in divisione

Massime di principio

• La divisione del bene oggetto di comunione, intervenuta dopo un preliminare che riguarda la sola quota del promittente venditore, non impedisce automaticamente l'esecuzione del preliminare ex art. 2932 c.c., se il promissario acquirente ha partecipato e prestato consenso alla divisione (art. 1113 c.c.).
• Il promissario acquirente può chiedere l'esecuzione in forma specifica per la sola quota promessa, anche quando la quota si sia concretizzata in una porzione a seguito di divisione; il giudice deve limitarsi ad accertare la corrispondenza tra la quota promessa e la porzione assegnata.
• L'obiezione di novità del petitum per effetto della divisione è inefficace se il bene sostanzialmente resta lo stesso e il promissario ha partecipato alla divisione; non si può trasformare la divisione in un mezzo per eludere il preliminare.
• La parte venditrice ha l'onere di fornire prova della regolarità urbanistica degli immobili trasferiti; il giudice deve esaminare la documentazione prodotta o, se necessario, acquisire dichiarazioni integrative per verificare la regolarità edilizia.
• Le eccezioni processuali rilevanti (per esempio prescrizione o inadempimento) devono essere specificamente dedotte e documentate in sede di merito; se non sollevate, non possono essere ammesse in sede di impugnazione per effetto dell'art. 2938 c.c. e dei principi processuali
• Le questioni relative alle spese vanno regolate dal giudice che decide nel merito: una cassazione con rinvio comporta che il giudice di rinvio pronunci anche sulle spese della fase di legittimità.