Cassazione Civile, Ordinanza n. 03353/2026 del 15/02/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un rapporto di locazione di un immobile sito in Genova. Il tribunale aveva accertato la morosità della conduttrice nel pagamento dei canoni, ordinando il rilascio dell'immobile e la corresponsione delle somme dovute alla locatrice. In appello la conduttrice aveva sostenuto di aver legittimamente sospeso il pagamento dei canoni perché l'immobile versava in grave deterioramento a causa della mancata esecuzione, da parte del locatore, delle riparazioni straordinarie asseritamente a suo carico; aveva inoltre dedotto che tali difetti erano noti al locatore e aveva richiamato perizie di parte. La Corte d'appello, anche sulla base della consulenza tecnica d'ufficio, ha però escluso che i difetti riscontrati avessero natura strutturale e quindi che gravasse sul locatore un obbligo di ripristino nei termini prospettati. Nel ricorso per cassazione sono stati proposti due motivi: con il primo si è denunciata la violazione degli artt. 1576, 1577, 1578, 1581 e 1460 c.c. e dell'art. 115, comma 2, c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale non avrebbe correttamente valutato la necessità e l'urgenza delle riparazioni eseguite dalla conduttrice e il correlato diritto al rimborso; con il secondo si è dedotta la violazione dell'art. 116 c.p.c. e il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c., assumendo che sarebbe stato necessario un supplemento di c.t.u. per accertare i costi delle riparazioni e la loro incidenza sul canone.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che entrambi i motivi non si confrontassero con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si risolvessero in una sollecitazione a riesaminare il merito e le risultanze probatorie. Quanto al primo motivo, ha osservato che la sentenza d'appello non si era limitata a un excursus astratto sulle norme locatizie, ma aveva applicato i principi al caso concreto valorizzando la c.t.u. e qualificando i difetti come non strutturali, con esclusione dell'obbligo del locatore di eseguire gli interventi di ripristino; inoltre la ricorrente non aveva articolato contestazioni specifiche alle risultanze peritali né alla loro valutazione. Quanto al secondo motivo, la Corte ha rilevato che non vi era omesso esame di un fatto decisivo, bensì contestazione della valutazione compiuta dal giudice di merito sulla spettanza delle opere e sui relativi costi; ha ribadito che la violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo in ipotesi specifiche di utilizzo di regole di prova legale o di mancato rispetto del prudente apprezzamento nei termini rigorosi indicati dalla giurisprudenza di legittimità. La ricorrente è stata quindi condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 n.3 c.p.c.

  è richiamato come parametro di censura per violazione e falsa applicazione di legge; il motivo però è reputato inidoneo perché non si confronta con la ratio decidendi

• art. 360 n.5 c.p.c.

  consente solo la denuncia dell'omesso esame di un fatto storico decisivo oggetto di discussione; non può essere usato per rivalutare il merito o le prove

• art. 115 c.p.c.

  la censura non è stata ritenuta pertinente perché non vi era una vera violazione del principio di disponibilità della prova ma una richiesta di riesame del merito

• art. 116 c.p.c.

  la violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce alla prova un valore diverso da quello legale o dichiara di applicare il prudente apprezzamento in presenza di prova legale; non quando si contesta il cattivo esercizio del prudente apprezzamento

• artt. 1576 c.c.

  richiamato insieme alle altre norme sulla locazione per definire gli obblighi del locatore in ordine alle riparazioni e manutenzioni

• art. 1577 c.c.

  invocato dalla ricorrente per sostenere il diritto al rimborso delle riparazioni urgenti eseguite dal conduttore; la Corte ritiene però che il punto non sia stato specificamente censurato rispetto alla c.t.u.

• art. 1578 c.c.

  richiamato nel quadro dei vizi della cosa locata e delle conseguenze sul rapporto di locazione

• art. 1581 c.c.

  richiamato nel quadro delle conseguenze dei difetti dell'immobile locato

• art. 1460 c.c.

  invocato per giustificare la sospensione del pagamento del canone in presenza di inadempimento del locatore; la Corte non entra nel merito perché il motivo è inammissibile

• art. 366 n.4 c.p.c.

  il motivo che non critichi specificamente la decisione e non individui l'errore si risolve in un 'non motivo' ed è inammissibile

• art. 375 c.p.c.

  richiamato in relazione alla sanzione dell'inammissibilità per mancanza di motivi

• art. 378 c.p.c.

  norma richiamata per il deposito di memoria della controricorrente

• art. 13 c.1.quater d.p.r. 115/2002

  è applicato il presupposto per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente soccombente

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione deve contenere una critica specifica e puntuale della ratio decidendi della sentenza impugnata; se si limita a riproporre in modo generico le tesi già svolte o a chiedere una nuova valutazione del merito, è inammissibile.
• La censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere utilizzata per sollecitare una rivalutazione delle prove o per contestare il prudente apprezzamento del giudice di merito; essa è circoscritta all'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso tra le parti.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo in casi specifici di errore nel regime legale di valutazione della prova; non è deducibile quando si contesti semplicemente il modo in cui il giudice ha apprezzato le risultanze istruttorie.
• Nel rapporto di locazione, la deduzione della sospensione del canone o del diritto al rimborso delle riparazioni richiede una contestazione concreta delle valutazioni tecnico-peritali e della qualificazione dei vizi dell'immobile compiuta dal giudice di merito.
• Un ricorso che non si confronti con gli accertamenti di fatto posti a base della decisione impugnata non supera il vaglio di ammissibilità in sede di legittimità.

Come è indicizzato