Sentenza del 16/04/2018 n. 659 - Comm. Trib. Reg. per la Calabria

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ICI per aree fabbricabili situate nel comprensorio del Consorzio di sviluppo industriale di Vibo Valentia e trasferite alle imprese mediante convenzione consortile. Il punto centrale è individuare il corretto valore venale dell'area, considerato che tali terreni sono sottratti al libero mercato e alla libera concorrenza e, pertanto, non possono essere valutati facendo riferimento a prezzi di aree liberamente commerciabili con caratteristiche non comparabili.

La decisione

La sentenza stabilisce che il confronto di valore ai fini ICI deve essere effettuato considerando i prezzi medi di mercato relativi a terreni aventi caratteristiche analoghe, ossia quelli ricadenti nella stessa area industriale del Consorzio di Vibo Valentia. Ne consegue che la base imponibile deve riflettere il valore effettivo delle aree nel mercato specifico e vincolato in cui esse sono trasferite, senza utilizzare valori estranei o riferiti a terreni liberamente commerciabili.

Norme richiamate

• Imposta comunale sugli immobili (ICI) - disciplina della base imponibile delle aree fabbricabili

  Il valore imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinato in base al valore venale in comune commercio, tenendo conto delle caratteristiche concrete dell'area e dei valori di mercato comparabili.

Massime di principio

• Per determinare il valore fiscale di un'area fabbricabile occorre utilizzare comparabili realmente omogenei per ubicazione, destinazione urbanistica, regime giuridico e condizioni di trasferimento.
• Quando un'area è soggetta a vincoli consortili o è trasferita mediante convenzione, il suo valore non deve essere confrontato con quello di terreni liberamente commerciabili se il vincolo incide significativamente sul prezzo.
• I prezzi medi di terreni situati nella stessa area industriale possono costituire il parametro più attendibile per stimare il valore venale ai fini dell'imposta.
• L'amministrazione finanziaria o comunale deve motivare la stima utilizzando elementi comparativi pertinenti e non può applicare automaticamente valori astratti o riferiti a mercati diversi.
• In situazioni analoghe, il contribuente può contestare una base imponibile eccessiva dimostrando che i vincoli convenzionali, la limitata commerciabilità o le condizioni consortili riducono il valore effettivo dell'area.