Sentenza del 23/10/2017 n. 6035 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L’Amministrazione aveva riqualificato la cessione di un fabbricato già edificato come cessione di un’area fabbricabile, presumibilmente assoggettando il corrispettivo al regime delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La questione riguardava anche l’eventuale applicazione analogica dell’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986, relativo alla riqualificazione degli atti ai fini dell’imposta di registro, nell’ambito delle imposte dirette.

La decisione

La riqualificazione è stata esclusa. L’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986 non può essere applicato analogicamente alle imposte dirette. Inoltre, la cessione di un terreno sul quale è già stato realizzato un fabbricato non rientra nella fattispecie della plusvalenza relativa alla cessione di terreni edificabili prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986, perché al momento della vendita la potenzialità edificatoria dell’area era già stata sfruttata. Il contribuente ha quindi ottenuto ragione.

Norme richiamate

• Art. 20 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La disposizione, riferita all’imposta di registro, non è applicabile analogicamente per riqualificare un’operazione ai fini delle imposte dirette.

• Art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma riguarda i terreni che, al momento della cessione, hanno ancora una potenzialità edificatoria non sfruttata. Non si applica alla vendita di un terreno già edificato, poiché la destinazione edificatoria è già stata utilizzata.

Massime di principio

• Ai fini delle imposte dirette, un atto non può essere riqualificato utilizzando automaticamente criteri previsti dalla disciplina dell’imposta di registro: occorre individuare una specifica base normativa applicabile.
• Per stabilire se una cessione genera una plusvalenza da terreno edificabile, va verificata la situazione urbanistica e materiale del bene al momento della vendita.
• La vendita di un’area sulla quale è già stato realizzato un edificio non equivale, di regola, alla vendita di un terreno edificabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, perché la capacità edificatoria è stata già sfruttata.
• La qualificazione fiscale deve riferirsi all’effettivo oggetto della cessione e alla sua concreta consistenza al momento dell’operazione, senza trasformare una cessione di fabbricato in una cessione di area edificabile in assenza dei presupposti normativi.