Sentenza del 30/05/2018 n. 2504 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore dichiarato per la cessione dell'immobile applicando il metodo comparativo, presumendo che il corrispettivo indicato fosse inferiore al valore normale o di mercato. Il contribuente ha contestato la rettifica dimostrando che l'immobile si trovava in condizioni fatiscenti e necessitava di rilevanti interventi e spese di ristrutturazione, elementi idonei a giustificare un valore effettivo inferiore rispetto a quello desunto da immobili comparabili.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta illegittima. Sebbene l'Amministrazione possa utilizzare il metodo comparativo per stimare il valore di cessione, il confronto deve tenere conto delle caratteristiche concrete del bene. Lo stato di degrado e i costi necessari per la ristrutturazione incidono sul valore reale dell'immobile e, se adeguatamente provati dal contribuente, rendono non attendibile una stima basata esclusivamente su immobili comparabili. L'avviso di accertamento è quindi annullato.

Massime di principio

• Il metodo comparativo è legittimo, ma non può essere applicato in modo automatico o astratto: gli immobili utilizzati come confronto devono essere realmente comparabili per ubicazione, caratteristiche, condizioni e stato manutentivo.
• Lo stato fatiscente dell'immobile e la necessità di lavori di ristrutturazione possono giustificare un prezzo di cessione inferiore ai valori medi di mercato e devono essere considerati nella determinazione del valore effettivo.
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire prove concrete delle condizioni dell'immobile e dei costi necessari, ad esempio fotografie, perizie, preventivi, documentazione tecnica e fatture.
• Un avviso fondato soltanto su valori comparativi, senza considerare le specificità e il degrado del bene, può essere annullato per carenza di attendibilità della stima e di adeguata motivazione.