Cassazione Civile, Ordinanza n. 07703/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l’Amministrazione finanziaria ha rideterminato il classamento e la rendita di un’unità immobiliare sita nel Comune di Adro, destinata a residenza sanitaria assistenziale (RSA). La contribuente aveva presentato una denuncia DOCFA di variazione, mantenendo la categoria B/1 ma indicando la soppressione di un subalterno e la creazione di due subalterni, per effetto della copertura di uno spazio esterno da destinare ad attività ricreative per gli anziani ospiti. La CTP aveva accolto il ricorso della contribuente e la CTR aveva rigettato l’appello dell’Ufficio, ritenendo, in sintesi, che il classamento debba dipendere dalle caratteristiche strutturali dell’immobile e non dal soggetto proprietario o dall’uso concreto; che il fine di lucro rilevi solo in termini oggettivi; e che la RSA, per struttura e funzione, non sia equiparabile a una casa di cura o a un ospedale con fine di lucro. Con il ricorso per cassazione l’Agenzia deduceva, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione della normativa catastale, in particolare del d.P.R. n. 1142/1949 e del r.d.l. n. 652/1939 conv. in l. n. 1249/1939, sostenendo che la sentenza regionale avrebbe erroneamente applicato i criteri di classamento e che l’immobile dovesse essere ricondotto alla categoria D/4 anziché B/1.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato l’unico motivo, osservando che il classamento catastale va effettuato sulla base della destinazione ordinaria e delle caratteristiche oggettive dell’immobile, accertate con riferimento alla sua concreta conformazione strutturale e alla sua potenzialità funzionale, mentre il concreto uso, la natura pubblica o privata del proprietario e le funzioni sociali svolte sono elementi non decisivi. Ha quindi ritenuto corretta la ricostruzione della CTR, che aveva accertato come il complesso immobiliare avesse connotazioni tipologiche e funzionali di residenza per anziani coerenti con il quadro normativo sulle RSA e non utilmente censurabili in diritto. Conseguentemente, l’Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controparte.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto; nel caso concreto il motivo è stato esaminato come censura di diritto sulla disciplina catastale.

• d.P.R. n. 1142/1949, art. 61

  «il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite ...»

  Il classamento si fonda sulla destinazione ordinaria e sulle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare all’atto del classamento.

• d.P.R. n. 1142/1949, art. 62

  «La destinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare»

  La destinazione ordinaria va individuata in relazione alle caratteristiche costruttive e alle consuetudini locali.

• d.P.R. n. 1142/1949, art. 63

  «Ad una unità immobiliare costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse, deve attribuirsi la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito»

  Quando l’unità comprende parti con destinazioni diverse, prevale la categoria riferibile alla parte prevalente ai fini della formazione del reddito.

• art. 8 del d.P.R. n. 1141 del 1949

  La categoria D comprende immobili a destinazione industriale e commerciale, speciali rispetto alle categorie ordinarie, suscettibili di reddito ma non facilmente destinabili ad usi difformi senza radicali trasformazioni.

• r.d.l. n. 652/1939

  Richiamato come fonte della disciplina catastale e del quadro generale delle categorie immobiliari.

• l. n. 1249/1939

  Richiamata quale legge di conversione del r.d.l. n. 652/1939 nella disciplina catastale.

• d.P.C.m. 12 gennaio 2017

  Richiamato per la disciplina dei livelli essenziali di assistenza e per la descrizione delle RSA come presìdi sociosanitari.

• d.P.R. 14 gennaio 1997, art. 4 e allegato unico

  Utilizzato per definire le RSA come presìdi per soggetti non autosufficienti con livelli medi di assistenza medica, infermieristica e riabilitativa e alto livello di assistenza tutelare e alberghiera.

Massime di principio

• Nel classamento catastale il criterio decisivo è la natura oggettiva dell’immobile, desunta dalle sue caratteristiche costruttive, tipologiche e funzionali, non la qualità soggettiva del proprietario né il concreto uso contingente.
• Il fine di lucro, quando previsto come criterio di classificazione, deve essere verificato in termini oggettivi e ricavato dalle caratteristiche dell’immobile, non dal mero modo in cui l’attività viene esercitata in un dato momento.
• La destinazione funzionale e produttiva dell’immobile rileva in via primaria ai fini catastali; l’uso concreto può al più costituire un elemento complementare o rafforzativo della valutazione oggettiva.
• Per le unità immobiliari che presentino strutture e funzioni miste o complesse, il classamento va effettuato anche secondo il criterio della prevalenza, attribuendo la categoria corrispondente alla parte che incide prevalentemente sulla formazione del reddito.
• Le RSA non possono essere automaticamente assimilate agli ospedali o alle case di cura con fine di lucro: occorre verificare, in concreto, la loro connotazione tipologica e funzionale alla luce della disciplina catastale.
• Quando l’accertamento di merito sulla connotazione strutturale e funzionale dell’immobile è conforme ai criteri di legge, la censura di violazione di legge non può essere utilizzata per sostituire una diversa valutazione fattuale.

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