Sentenza del 22/04/2021 n. 28 - Comm. Trib. Prov. Asti

Esito

La controversia

La controversia riguardava la deducibilità integrale degli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari stipulati per l'acquisto e per operazioni di costruzione o ristrutturazione di immobili destinati all'attività di locazione. Il contrasto verteva sull'esigenza, sostenuta dall'Amministrazione finanziaria, che la società dimostrasse l'effettivo nesso diretto tra i singoli beni e contratti di locazione già posti in essere prima di riconoscere la deducibilità integrale degli interessi.

La decisione

Il giudice ha ritenuto sussistente la deducibilità integrale degli interessi passivi. Ha stabilito che, per una società la cui attività prevalente è la gestione immobiliare e la locazione, gli interessi su finanziamenti ipotecari finalizzati all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili anche se gli immobili non sono ancora stati concessi in locazione. Non è richiesta la prova dell'esistenza di un contratto di locazione già stipulato per ciascun bene finanziato; è sufficiente che l'immobile sia destinato e inerente all'attività di locazione svolta dall'impresa.

Norme richiamate

• Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 917/1986)

  La norma è stata interpretata in chiave funzionale: la deducibilità degli interessi passivi è riconosciuta quando la spesa è inerente all'attività d'impresa (gestione immobiliare/locazione), senza richiedere la prova di un rapporto locatizio già instaurato.

• Principio di inerenza fiscale (giurisprudenza consolidata)

  Il principio è stato applicato in modo estensivo: la inerenza si valuta in relazione alla destinazione dell'immobile all'attività prevalente dell'impresa (locazione), non alla stretta coincidenza temporale con un contratto di locazione esistente.

Massime di principio

• Se la società ha come attività prevalente la locazione immobiliare, gli interessi su mutui ipotecari per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili destinati alla locazione sono normalmente deducibili integralmente, anche se gli immobili non sono ancora locati.
• Non è sempre necessario dimostrare l'esistenza di un contratto di locazione già perfezionato per riconoscere la deducibilità: conta la destinazione dell'immobile all'attività di locazione e la sua inerente utilità all'impresa.
• È importante poter documentare la prevalenza dell'attività di gestione immobiliare (statuto, bilanci, ricavi da locazione prevalenti, piani industriali) per rafforzare la posizione del contribuente in caso di controllo.
• La deducibilità può essere contestata se gli immobili risultano destinati alla rivendita o se l'operazione ha carattere speculativo piuttosto che funzionale all'attività di locazione; occorre distinguere tra immobilizzazione funzionale e beni destinati alla cessione.
• Conservare documentazione che dimostri la destinazione degli immobili (progetti, delibere societarie, classificazione contabile, programmi di locazione) riduce il rischio di disconoscimento da parte dell'Amministrazione finanziaria.
• Valutare altri limiti fiscali applicabili (es. regole su thin capitalization, limiti generali alla deducibilità degli interessi, eventuali disposizioni anti-abuso) che possono influire sull'effettiva deduzione, tenendo conto delle specificità normative e della giurisprudenza vigente.