Sentenza del 02/01/2017 n. 5 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Vicenza che aveva annullato gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2007-2011, per complessivi euro 7.240,91. L'ente sosteneva che il valore delle aree edificabili dovesse essere determinato considerando la loro potenziale edificabilità secondo gli strumenti urbanistici e contestava la rilevanza attribuita ai costi delle opere di urbanizzazione. Il Comune aveva applicato valori di euro 50 al metro quadro per gli anni 2006-2010 e di euro 70 al metro quadro per il 2011, mentre la società aveva dichiarato un valore di circa euro 30 al metro quadro.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello del Comune e confermato integralmente la sentenza di primo grado, ritenendo illegittimi gli accertamenti. Nella determinazione del valore venale dell'area occorre considerare non solo ubicazione, indice di edificabilità e destinazione d'uso, ma anche i costi necessari per l'adattamento del terreno e per le opere di urbanizzazione. Nel caso concreto, il terreno era scosceso, richiedeva opere di sostegno e contenimento delle acque piovane ed era interessato dall'estensione di una strada di collegamento; gli oneri di urbanizzazione, quantificati in euro 54,28 al metro quadro, costituivano quindi un costo attuale per il contribuente. Non è stata accolta la tesi del Comune secondo cui tali costi sarebbero stati recuperabili mediante una futura vendita, trattandosi di un'ipotesi futura e non attuale. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), D.Lgs. n. 504/1992

  La disposizione individua, ai fini ICI, le aree fabbricabili in relazione alla loro utilizzabilità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici.

• Art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 504/1992

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La base imponibile deve riflettere il valore venale effettivo dell'area e deve tenere conto anche dei costi necessari per renderla concretamente edificabile, inclusi gli oneri di urbanizzazione e gli interventi di adattamento del terreno. Tali costi, quando attuali e documentati, non possono essere esclusi sulla base della mera possibilità di recuperarli in una futura vendita.

Massime di principio

• Nella valutazione ICI delle aree edificabili non è sufficiente applicare un valore standard o un valore minimo deliberato dal Comune: occorre determinare il valore venale concreto e attuale dell'area.
• Devono essere considerati, oltre all'ubicazione e alla potenzialità edificatoria, anche gli oneri di urbanizzazione e i costi tecnici necessari per rendere il terreno edificabile, purché documentati e causalmente collegati all'intervento.
• Le caratteristiche fisiche sfavorevoli del terreno, come pendenza, necessità di opere di sostegno o regimazione delle acque, possono ridurre il valore imponibile.
• L'amministrazione non può fondare la stima su recuperi economici meramente ipotetici derivanti da una futura vendita: rilevano le condizioni e i costi esistenti al momento della determinazione della base imponibile.
• In caso di contestazione, il contribuente deve fornire una stima tecnica coerente e documentata dei costi e del valore dell'area, mentre il Comune deve motivare concretamente gli elementi posti a base dell'accertamento.