L.R. Abruzzo 10/2015

Alienazione e valorizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica in Abruzzo

La legge disciplina, per la Regione Abruzzo, la vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, la formazione dei piani di vendita, i criteri di prezzo, i vincoli successivi all’acquisto e la destinazione dei proventi. Regola inoltre le locazioni con patto di futura vendita e consente il trasferimento gratuito del patrimonio tra Comuni e ATER per favorire una gestione unitaria.

Piani di vendita e oggetto dell’alienazione

L’alienazione degli alloggi ERP avviene tramite piani di vendita finalizzati a una gestione più razionale ed ეკონომica dell’edilizia sociale, al rinnovo del parco alloggi e alla riduzione degli oneri gestionali. Possono proporre o aggiornare i piani, con cadenza biennale, le ATER e i Comuni della Regione. I piani sono approvati dalla Giunta regionale su proposta della competente Direzione regionale.

Sono inseribili nei piani solo gli alloggi:

• costruiti o ristrutturati da almeno dieci anni;
• ricompresi in edifici interamente di proprietà degli enti, oppure in edifici già in prevalenza ceduti in proprietà.

Priorità di vendita e soggetti aventi diritto

La disciplina privilegia la vendita degli alloggi inseriti nei piani agli assegnatari dell’alloggio da almeno cinque anni o ai familiari conviventi, con mantenimento del diritto di abitazione in favore dell’assegnatario, purché in regola con i canoni. Hanno diritto all’acquisto gli assegnatari o i familiari conviventi che conservino i requisiti per la permanenza previsti dalla normativa regionale sull’ERP.

Per arrivare alla vendita dell’intero edificio, la legge favorisce la mobilità consensuale tra assegnatari non interessati all’acquisto e altri assegnatari interessati. Se l’assegnatario rifiuta due o più proposte di mobilità verso alloggi idonei, è previsto un successivo provvedimento amministrativo regionale che dovrebbe definire incentivi e sanzioni per agevolare la mobilità. Gli assegnatari che hanno perso il titolo al mantenimento dell’alloggio, ma possiedono i requisiti di edilizia agevolata stabiliti dalla Regione, possono acquistare l’alloggio quando sarà posto a libero mercato con riduzione del 10% sul valore a base d’asta.

Procedure di vendita e casi particolari

Dopo le procedure prioritarie, la vendita avviene mediante procedure di evidenza pubblica, assumendo come base d’asta il valore di mercato determinato dall’Agenzia del territorio e dalla valutazione dell’Osservatorio economico sull’edilizia.

È ammessa anche la vendita di interi fabbricati a un unico acquirente, a valore di mercato, se:

• l’ente proprietario formula una motivata richiesta nel piano di vendita;
• gli alloggi del fabbricato risultano liberi, anche mediante attivazione delle procedure di mobilità;
• il prezzo considera eventuali varianti urbanistiche e, se presenti, gli accordi di programma tra Regione e Comuni interessati, inclusa la valutazione di alloggi sociali in permuta e delle opere di riqualificazione urbana a carico dell’acquirente;
• la delibera di approvazione del piano di vendita definisce gli indirizzi attuativi.

Sono inoltre vendibili all’asta pubblica le unità immobiliari a uso non abitativo inserite in edifici ERP, con prezzo base pari al valore di mercato determinato dall’ente proprietario secondo criteri omogenei fissati dal dipartimento regionale competente in materia di lavori pubblici.

Determinazione del prezzo di cessione agli assegnatari

Il prezzo di vendita per gli assegnatari è determinato moltiplicando per 100 la rendita catastale dell’alloggio. Su tale valore può essere applicata una riduzione del 20% per obsolescenza. Il prezzo così ottenuto è aumentato dei costi sostenuti negli ultimi dieci anni per manutenzione straordinaria, restauro, risanamento o ristrutturazione.

Il pagamento può avvenire:

• in unica soluzione, con riduzione del 10% sul prezzo;
• con versamento iniziale di almeno il 20% e dilazione del residuo fino a un massimo di dieci anni, al tasso legale, con iscrizione ipotecaria a garanzia.

Resta salvo il diritto all’acquisto, secondo la normativa previgente, per chi aveva già accettato il prezzo di cessione all’entrata in vigore della legge.

Vincoli successivi all’acquisto e prelazione

Gli alloggi acquistati non possono essere trasferiti, a qualunque titolo, né gravati da diritti reali di godimento per dieci anni dalla registrazione del contratto e comunque fino al pagamento integrale del prezzo. In caso di successiva vendita, gli enti proprietari hanno diritto di prelazione, che si estingue con il versamento all’ente cedente di un importo pari al 10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.

Questi vincoli non si applicano agli alloggi acquistati nell’ambito della vendita di interi fabbricati prevista dalla disciplina speciale dell’articolo 2, comma 6.

Gestione dei proventi e limiti di applicazione attuale

I proventi delle vendite restano nella disponibilità degli enti proprietari su conto di contabilità speciale presso la tesoreria provinciale. L’utilizzo dei proventi dei piani di vendita è sottoposto annualmente alla Giunta regionale.

La legge originariamente prevedeva specifiche quote di destinazione per ATER e Comuni; tuttavia i commi relativi alla programmazione delle ATER e alla quota per i Comuni con meno di 3.000 abitanti risultano dichiarati incostituzionali dalla Corte costituzionale. Restano invece in vigore le previsioni generali sulla disponibilità dei proventi, sul controllo regionale e sulla soggezione alla normativa europea sui servizi di interesse economico generale.

Per i Comuni con popolazione superiore a 3.000 abitanti, i proventi sono destinati alla realizzazione di programmi di valorizzazione, riqualificazione e incremento del patrimonio abitativo pubblico tramite Programmi di Rigenerazione Urbana.

Pubblicità delle procedure

Gli enti proprietari devono adottare tutte le misure necessarie per dare adeguata pubblicità sia ai piani di vendita sia alle modalità di presentazione delle domande di acquisto.

Locazioni con patto di futura vendita

Gli alloggi in regime di canone concordato, costruiti con finanziamenti regionali e/o con i proventi della legge statale n. 560/1993, già occupati da assegnatari legittimi o da assegnare ad aventi titolo, possono essere inseriti in programmi di locazione con patto di futura vendita. La locazione non può durare meno di otto anni.

I programmi devono indicare:

• gli alloggi interessati;
• l’epoca di costruzione e lo stato di efficienza;
• il valore degli immobili, comprensivo delle parti comuni, calcolato sul costo dell’intervento, dell’area, degli oneri di urbanizzazione e delle spese di attivazione;
• lo schema tipo di contratto.

I programmi sono predisposti dagli enti proprietari e sottoposti al parere obbligatorio ma non vincolante della Giunta regionale, sentita la commissione consiliare competente.

Alla firma del contratto, se non vi sono morosità e previa risoluzione consensuale della precedente locazione, l’assegnatario promissario acquirente versa una caparra confirmatoria pari al 5% del prezzo. Durante la locazione, il canone viene pagato regolarmente e vale per il 90% come anticipazione sul prezzo di vendita. Restano a carico dell’assegnatario anche gli oneri accessori e sono vietate innovazioni o interventi che alterino la consistenza originaria dell’alloggio. Al termine, il residuo prezzo è pagato alla stipula dell’atto di vendita.

In caso di morte dell’assegnatario, possono subentrare gli eredi conviventi al momento del decesso; in mancanza di subentro il contratto si risolve senza pretese sulla caparra o sui canoni già versati. Se il conduttore è inadempiente nel pagamento dei canoni, degli accessori o del residuo finale, il contratto si risolve e l’ente recupera l’immobile, trattenendo caparra e canoni già corrisposti.

Unicità della gestione del patrimonio ERP

Per favorire una gestione unitaria, i Comuni possono trasferire gratuitamente l’intero patrimonio ERP alle ATER o viceversa, nel rispetto della normativa europea sui servizi di interesse economico generale.

Abrogazioni e disposizioni finali

La legge abroga la L.R. 19 dicembre 2001, n. 76. I riferimenti modificativi contenuti nei commi 2 e 3 dell’articolo 9 risultano successivamente abrogati.

La legge è entrata in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul BURAT.