L.R. Toscana 37/2020

Recupero del patrimonio edilizio abbandonato in Toscana

La legge regionale Toscana 9 giugno 2020, n. 37 modifica in modo esteso la disciplina della l.r. 3/2017 sul recupero del patrimonio edilizio esistente abbandonato. L’intervento amplia l’ambito applicativo, aggiorna i requisiti degli immobili e disciplina incentivi, titoli abilitativi e sanzioni, sia per il territorio rurale sia per specifici immobili nei centri storici.

Ambito di applicazione e oggetto della disciplina

La normativa regionale, come risultante dalle modifiche, si riferisce al recupero di edifici abbandonati:

• situati nel territorio rurale;
• situati nei centri storici, limitatamente ai comuni ricompresi nelle aree interne individuate dalla programmazione regionale richiamata dalla legge.

Il titolo della l.r. 3/2017 viene infatti esteso a comprendere espressamente il patrimonio edilizio abbandonato situato nel territorio rurale e nei centri storici.

Requisiti degli immobili nel territorio rurale

Per gli edifici rurali la disciplina è calibrata su immobili che presentino condizioni di abbandono e degrado, con alcuni chiarimenti sui requisiti e sulle esclusioni.

Sono richiamati, tra gli altri, immobili:

• assoggettati dagli strumenti urbanistici comunali a interventi non eccedenti il restauro e risanamento conservativo;
• che non rientrino nelle ipotesi escluse dalla disciplina, secondo la formulazione risultante delle modifiche;
• per i quali il requisito dello stato di abbandono può essere dimostrato anche attraverso elementi diversi dall’assenza di utilizzo nel solo quinquennio precedente, purché riferiti ai cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge regionale n. 37/2020.

Per le residenze rurali già oggetto di sanatoria edilizia straordinaria o di sanzioni pecuniarie con incremento di superficie utile, tali superfici devono essere sottratte dagli ampliamenti consentiti.

Interventi ammessi e incrementi di superficie

La legge ridefinisce le addizioni volumetriche e gli ampliamenti ammessi in relazione al livello di intervento sismico ed energetico realizzato contestualmente.

Gli incrementi sono ammessi, sulla superficie utile legittima, nei seguenti limiti:

• 15% fino a 40 mq complessivi, per riparazione locale con miglioramento energetico fino alla classe D;
• 20% fino a 65 mq complessivi, per miglioramento sismico dell’unità strutturale con miglioramento energetico fino alla classe C;
• 25% fino a 90 mq complessivi, per adeguamento sismico dell’unità strutturale con miglioramento energetico fino alla classe B.

Le addizioni devono essere coerenti con i caratteri tipologici, formali e costruttivi dell’edificio e dei relativi spazi di pertinenza.

Riduzione degli oneri di urbanizzazione

La legge interviene anche sul regime degli oneri, rafforzando il meccanismo incentivante.

Per gli interventi disciplinati dalla l.r. 3/2017:

• la riduzione minima degli oneri si applica in modo obbligatorio, non più meramente facoltativo, secondo quanto previsto dalla norma modificata;
• tale riduzione si applica automaticamente alle istanze presentate dopo l’entrata in vigore della disposizione introdotta;
• per gli edifici soggetti a interventi non eccedenti il restauro e risanamento conservativo, se gli interventi raggiungono i livelli di risparmio energetico e di sicurezza richiesti per la lettera a) del comma 1 dell’art. 2, si applica comunque la riduzione minima.

Recupero nei centri storici delle aree interne

È introdotta una disciplina specifica per il recupero degli immobili nei centri storici dei comuni delle aree interne indicate dalla programmazione regionale.

I comuni applicano incentivi economici mediante riduzione degli oneri di urbanizzazione per gli interventi su immobili:

• ricadenti nelle zone omogenee “A” o assimilate dagli strumenti urbanistici;
• non utilizzati da almeno cinque anni alla data di entrata in vigore della disposizione;
• caratterizzati dalle medesime condizioni di degrado previste per gli immobili rurali.

La riduzione è almeno del 50% quando gli interventi, nel rispetto della pianificazione comunale, garantiscono la classe energetica D e sono eseguiti contestualmente a interventi di riparazione locale secondo la normativa sismica vigente. I comuni possono inoltre prevedere ulteriori riduzioni proporzionate ai livelli di risparmio energetico e di sicurezza sismica conseguiti.

Documentazione e verifiche comunali

Ai fini del rilascio del permesso di costruire o della SCIA, i proprietari devono produrre la documentazione necessaria a comprovare i presupposti della disciplina.

In particolare, per i centri storici devono essere allegate:

• dichiarazione sostitutiva che attesti l’assenza di fornitura di energia elettrica per uso domestico nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della norma, oppure altra condizione idonea a dimostrare l’abbandono nel medesimo periodo;
• relazione tecnica asseverata sulla presenza delle condizioni di degrado.

Il titolo abilitativo deve indicare il livello di risparmio energetico e di sicurezza sismica da conseguire; in sede di agibilità deve poi essere attestato il raggiungimento effettivo dei livelli previsti.

Sanzioni

Per gli interventi realizzati in difformità dai titoli abilitativi si applicano le sanzioni previste dal titolo VII, capo II, della l.r. 65/2014.

Rilievo temporale e attualità della disciplina

La legge opera nel quadro del recupero di immobili abbandonati e contiene più riferimenti a condizioni verificate nei cinque anni precedenti la sua entrata in vigore. Per la parte relativa ai presupposti di abbandono e di non utilizzo, l’applicazione è quindi ancorata a tale finestra temporale; la disciplina resta comunque riferita agli interventi di recupero previsti dalla l.r. 3/2017 come modificata.