Sentenza del 29/03/2022 n. 10022 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Ancona che aveva rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate avverso la sentenza di primo grado che aveva annullato avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale relative alla compravendita di un suolo edificabile (rogito 27/06/2003). L'amministrazione aveva rettificato il valore dichiarato (Euro 465.000,00) portandolo a Euro 1.085.220.000,00 sulla base di stime comparative (altri atti di compravendita e dati OMI). La CTR aveva ritenuto carente la motivazione dell'atto impositivo e aveva accolto la prova comparativa del contribuente. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, deducendo vizi di motivazione, difetto di considerazione della documentazione (comparazione con atti e listini OMI) e violazioni processuali.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il secondo motivo del ricorso (che erano strettamente connessi) ritenendo che la CTR avesse errato nel valutare la motivazione e la sufficienza degli elementi usati dall'Agenzia per rettificare il valore. La Cassazione ha rilevato che, a norma dell'art. 51 e 52 del D.P.R. 26/04/1986 n.131, l'ufficio può basare la rettifica anche su un unico atto comparabile conforme ai parametri temporali e sostanziali previsti, e che l'avviso impugnato risultava invece fondato su una ponderata combinazione di comparazioni (due atti similari) e dati OMI. Perciò la sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale di Ancona in diversa composizione per un nuovo esame integrale delle risultanze probatorie (compresa la documentazione prodotta dalla contribuente confrontata con la totalità dei dati posti dall'amministrazione), con condanna alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  Stabilisce che per gli atti immobiliari il valore da considerare è il valore venale in comune commercio e che l'ufficio, ai fini della rettifica, deve tener conto di trasferimenti, divisioni, perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, del reddito netto capitalizzato e di ogni altro elemento di valutazione; tali criteri sono paritari e l'ufficio può fare affidamento anche su un unico atto comparativo valido.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  Prevede obblighi formali dell'avviso di rettifica (indicare valori attribuiti, elementi di cui all'art.51, aliquote, calcolo imposta) e impone una motivazione che indichi i presupposti di fatto e ragioni giuridiche; se la motivazione fa riferimento ad altro atto non conosciuto dal contribuente, quest'ultimo deve essere allegato; la violazione rende nullo l'accertamento.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43

  Stabilisce che la base imponibile è il valore indicato in atto dalle parti salvo i casi di valore non indicato o corrispettivo maggiore; rinvia alla necessità di controllo di congruità rispetto al valore venale in comune commercio.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  art. 2 e art. 35, comma 3

  Norme sul processo tributario citate nei motivi relativi a nullità e obblighi del giudice in caso di annullamento; richiamate per censurare omessa rideterminazione del valore imponibile e questioni procedurali.

• Codice di procedura civile

  art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5; art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4

  Art.360 è richiamato come fondamento dei motivi di cassazione per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo; art.132 c.p.c. relativo al principio di motivazione delle sentenze è invocato per censurare una motivazione apparente.

Massime di principio

• L'ufficio può basare la rettifica del valore venale anche su un unico atto comparativo purché l'atto sia conforme ai parametri normativi (stesso tipo di bene, medesima zona, entro il triennio) e sia documentato: la pluralità non è sempre necessaria.
• Le quotazioni OMI sono utili come indicazione di massima ma, da sole, non sono idonee a determinare il valore venale in modo congruo: devono essere integrate da elementi specifici (compravendite comparabili, perizie, redditi capitalizzati, elementi urbanistici e di urbanizzazione).
• L'avviso di rettifica deve contenere motivazione esplicita con i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche; se si richiama altro atto non conosciuto dal contribuente, questo va allegato o riprodotto nella parte essenziale, pena la nullità dell'accertamento.
• In giudizio il contraddittorio deve consentire la comparazione integrale tra la documentazione prodotta dalla parte e la totalità dei dati su cui l'amministrazione ha fondato l'atto; il giudice di merito deve valutare compiutamente tali elementi e motivare il confronto.
• La rettifica fondata su elementi indiziari richiede, quando rilevanti, prove gravi, precise e concordanti; in tema di imposte dirette e imposta di registro la mera divergenza tra valore dichiarato e quotazioni non è automaticamente sufficiente.
• Se la Cassazione annulla per vizi di motivazione o istruttori, la causa viene rimessa al giudice d'appello in diversa composizione perché riesamini le prove e ridetermini il valore alla luce dei criteri normativi.