L.R. FVG 9/2025

Modifiche al Codice regionale dell’edilizia del Friuli Venezia Giulia

La legge interviene in modo diffuso sulla legge regionale 11 novembre 2009, n. 19, aggiornando la disciplina edilizia applicabile nel territorio del Friuli Venezia Giulia. Le modifiche riguardano soprattutto interventi di protezione solare, VEPA, impianti fotovoltaici, stato legittimo, tolleranze esecutive e regolarizzazione degli abusi edilizi.

Interventi edilizi liberi e definizioni aggiornate

Vengono ampliate e precisate varie categorie di interventi rientranti nella disciplina edilizia semplificata. In particolare, sono ricomprese o meglio definite:

• le tettoie a copertura della superficie per parcheggio e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici nei limiti previsti;
• le tettoie, pensiline, pergolati, VEPA, tende a pergola e pergotende anche bioclimatiche;
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite da tende, tende da sole e tende da esterno;
• le opere con struttura principale in tende a pergola, anche bioclimatiche, con specifici limiti dimensionali e prestazionali.

Per le VEPA è richiesto che siano destinate a funzioni temporanee di protezione, miglioramento acustico ed energetico e riduzione delle dispersioni termiche, senza creare spazi stabilmente chiusi o nuova volumetria. La superficie massima è pari a 40 mq; negli edifici condominiali o plurifamiliari l’intervento richiede un progetto unitario e, nei casi previsti, l’approvazione assembleare o della maggioranza dei proprietari.

Impianti solari e fotovoltaici

La disciplina degli impianti solari, termici o fotovoltaici è ampliata con una nuova fattispecie di intervento. Sono compresi gli impianti:

• aderenti o integrati su coperture di edifici o strutture esistenti, con la stessa inclinazione e orientamento della falda;
• privi di serbatoi di accumulo esterno o con componenti che non modifichino la sagoma;
• con superficie non superiore a quella della copertura;
• collocati a terra fino a 10 kW nella pertinenza o in adiacenza agli edifici esistenti serviti.

Nelle zone diverse da A e B0 tali impianti possono essere installati con qualsiasi modalità. Inoltre, per le zone A e B0, il Comune può prevedere specifiche modalità costruttive per gli impianti fotovoltaici visibili da spazi pubblici o aperti al pubblico, imponendo dimensioni, tonalità e modalità di integrazione nella copertura. In tali zone i pannelli devono essere integrati, complanari alla falda, cromaticamente omogenei e con basso coefficiente di riflettanza.

Pubblicazione degli atti comunali e disciplina locale

Per gli atti comunali pubblicati ai sensi dell’articolo 9 è previsto che la pubblicazione avvenga, a partire dal mese di settembre 2025. È inoltre chiarito che il regolamento edilizio comunale può disciplinare le procedure di competenza comunale relative a determinate attività edilizie; in mancanza, le disposizioni regionali si applicano immediatamente e direttamente.

I soggetti aventi titolo possono effettuare gli interventi previsti da una specifica disciplina comunale senza che il regolamento debba più prevedere una semplice facoltà.

Durata dei titoli e salubrità degli edifici

La durata del permesso di costruire è portata a sei anni non rinnovabili. Sul piano igienico-sanitario, viene stabilito che le condizioni di igiene e salubrità degli edifici o delle unità immobiliari esistenti si intendono mantenute anche in caso di interventi di risparmio energetico e miglioramento acustico, purché la riduzione non superi il 10% delle superfici e il 5% delle altezze minime richieste dalla legge regionale 44/1985.

Stato legittimo, tolleranze esecutive e difformità minori

Viene rafforzata la disciplina dello stato legittimo degli immobili e delle unità immobiliari. La documentazione può risultare mancante non solo come copia, ma anche come estremi del titolo, e si chiarisce che:

• per le singole unità immobiliari non rilevano le difformità delle parti comuni esterne;
• per l’edificio non rilevano le difformità presenti nelle singole unità immobiliari.

Sono introdotte e ampliate le tolleranze costruttive. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, alcune difformità dimensionali non costituiscono violazione edilizia se contenute entro percentuali massime stabilite in base alla superficie utile dell’unità. Sono inoltre previste ulteriori tolleranze per immobili non vincolati, irregolarità geometriche minime, modifiche di finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne, nonché altri scostamenti esecutivi e progettuali. Le tolleranze devono essere dichiarate dal tecnico abilitato nella documentazione relativa a nuove pratiche o agli atti di trasferimento dei diritti reali.

Tolleranze, manutenzione ordinaria e distanze

La diversa distribuzione degli edifici o delle unità immobiliari, oppure variazioni di superfici o altezze di locali riconducibili alla manutenzione ordinaria, non costituiscono difformità se rispettano i parametri aeroilluminanti e le altezze minime della legge regionale 44/1985 e non alterano l’aspetto esterno. In tali casi l’aggiornamento progettuale può essere presentato con la fine lavori o con l’agibilità.

È inoltre previsto che gli scostamenti del 2% rispetto alle misure progettuali valgano anche per le distanze minime del d.m. 1444/1968, ferma restando l’applicazione del codice civile.

Stato legittimo e aumento delle unità immobiliari nei sottotetti

La disciplina sui sottotetti consente l’aumento delle unità immobiliari residenziali nelle zone A e B0, restando fermi i vincoli previsti dalla norma. Gli interventi devono riguardare edifici esistenti e locali sottotetto esistenti realizzati prima dell’entrata in vigore della legge. Se gli standard urbanistici necessari non sono reperibili o sono inidonei all’uso pubblico, essi devono essere monetizzati.

Abusi edilizi, sanatoria e sanzioni

La legge interviene sulla repressione degli abusi edilizi e sulla sanatoria. Per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, fino alla scadenza dei termini dei provvedimenti sanzionatori e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, è possibile ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente e adottata al momento della domanda;
• ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.

La domanda può comprendere opere di riduzione a conformità e opere strutturali necessarie per il rispetto di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e abbattimento delle barriere architettoniche. La documentazione deve provare l’epoca di realizzazione tramite gli atti previsti dalla legge; in mancanza, è ammessa dichiarazione sostitutiva con relazione tecnica. Sono previste sanzioni penali in caso di dichiarazioni false.

Per i casi di assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, è richiesto il parere vincolante dell’autorità preposta e della soprintendenza, con termini di 180 e 90 giorni; decorso inutilmente il termine opera il silenzio-assenso. La stessa disciplina si applica anche se il vincolo paesaggistico è stato apposto dopo la realizzazione dell’intervento.

Sono aggiornate anche le sanzioni pecuniarie e le regole per l’acquisizione al patrimonio comunale del bene abusivo. Se il responsabile non demolisce entro 90 giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area necessaria sono acquisiti gratuitamente al Comune; il termine può essere prorogato fino a 240 giorni in casi gravi e motivati. L’opera acquisita può essere demolita oppure, in presenza di prevalenti interessi pubblici e previo rispetto dei vincoli richiamati, mantenuta o alienata con gara, esclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione Friuli Venezia Giulia, quindi dal 10 luglio 2025.