L.R. Toscana 3/2017

Recupero del patrimonio edilizio abbandonato nel territorio rurale e nei centri storici

La legge regionale toscana disciplina il recupero funzionale ed edilizio di immobili abbandonati nel territorio rurale e, successivamente, anche nei centri storici delle aree interne. La disciplina si coordina con la legge regionale 65/2014 e introduce incentivi volumetrici ed economici, oltre a regole procedurali e di monitoraggio.

Ambito di applicazione e finalità

La disciplina si applica agli edifici che presentano i requisiti previsti dalla legge e mira a favorirne il recupero funzionale ed edilizio. Nel testo originario l’ambito riguardava le residenze rurali abbandonate; con le modifiche del 2020 è stata introdotta anche una disciplina specifica per gli immobili abbandonati nei centri storici delle aree interne.

Nel territorio rurale, le disposizioni operano fino all’adeguamento degli strumenti di pianificazione urbanistica comunale, nel rispetto del piano di indirizzo territoriale (PIT). Gli interventi ammessi sono eseguibili una sola volta sugli edifici interessati.

Definizioni e requisiti degli immobili nel territorio rurale

Per “residenze rurali abbandonate” si intendono gli edifici ricadenti nel territorio rurale individuato dagli strumenti urbanistici comunali che risultino non utilizzati da almeno cinque anni alla data di entrata in vigore della legge.

Gli edifici devono inoltre trovarsi in condizioni di degrado fisico o igienico-sanitario, ricorrendo una o più delle seguenti situazioni:

• precarie condizioni di staticità per usura del tempo o inadeguate tecniche costruttive;
• diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture, oppure inadeguatezza tipologica anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici;
• mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari;
• ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione per condizioni generali di insalubrità.

La disciplina non si applica agli edifici:

• assoggettati dagli strumenti urbanistici a interventi non eccedenti il restauro e risanamento conservativo;
• ricadenti nelle aree a più elevata pericolosità geomorfologica e idraulica;
• vincolati quali immobili di interesse storico ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Interventi ammessi sugli edifici rurali

Sugli immobili che possiedono i requisiti previsti sono consentite, una sola volta, addizioni volumetriche commisurate alla superficie utile legittima e subordinate a livelli crescenti di sicurezza sismica ed efficienza energetica:

• 15% della SU legittima, fino a 40 mq, con riparazione locale e miglioramento energetico fino alla classe D;
• 20% della SU legittima, fino a 65 mq, con miglioramento sismico dell’unità strutturale e miglioramento energetico fino alla classe C;
• 25% della SU legittima, fino a 90 mq, con adeguamento sismico dell’unità strutturale e miglioramento energetico fino alla classe B.

Le addizioni devono essere coerenti con i caratteri tipologici, formali e costruttivi dell’edificio e degli spazi di pertinenza. Gli interventi prevalgono sulle previsioni comunali più restrittive.

Per gli edifici che abbiano già fruito di sanatorie edilizie straordinarie o di sanzioni pecuniarie per incrementi di SU, tali superfici devono essere sottratte dagli ampliamenti realizzabili.

Oneri, riduzioni e incentivi economici

Per gli interventi di recupero sugli edifici del territorio rurale il comune applica una riduzione minima del 50% degli oneri specifici. La riduzione si applica automaticamente alle istanze presentate dopo l’entrata in vigore della norma che l’ha introdotta.

Se sugli edifici soggetti a interventi non eccedenti il restauro e risanamento conservativo vengono eseguiti interventi che garantiscano i livelli di risparmio energetico e di sicurezza richiesti per la classe più bassa richiamata dalla legge, si applica comunque la riduzione minima del 50%.

I comuni possono inoltre prevedere un’ulteriore riduzione progressiva degli oneri specifici, fino alla loro eliminazione, in rapporto al conseguimento degli obiettivi di recupero stabiliti dalla disciplina comunale.

Procedimento edilizio e documentazione

Gli interventi sono soggetti a previo permesso di costruire. I proprietari possono ottenerlo previa verifica comunale della sussistenza delle condizioni richieste.

La domanda deve contenere le dichiarazioni necessarie a dimostrare:

• lo stato di abbandono dell’immobile, tramite dichiarazione sostitutiva che attesti l’assenza di fornitura elettrica per uso domestico nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge, o altre circostanze equivalenti;
• la presenza delle condizioni di degrado, tramite relazione tecnica asseverata.

Il titolo abilitativo deve indicare la documentazione relativa ai livelli di risparmio energetico e al livello minimo di sicurezza da conseguire. In sede di agibilità deve essere attestato il raggiungimento dei livelli previsti.

Pianificazione urbanistica comunale

Per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, i piani operativi comunali devono integrare il quadro conoscitivo con i dati sugli immobili abbandonati, alla scadenza di ogni quinquennio dall’approvazione del piano operativo.

Gli strumenti comunali devono inoltre disciplinare il territorio rurale con norme specifiche volte al recupero, indicando le sole destinazioni d’uso non ammesse per esigenze di tutela paesaggistica e definendo una disciplina degli interventi edilizi ammissibili, con particolare attenzione alle addizioni volumetriche e alla sostituzione edilizia.

Disposizioni per il recupero nei centri storici

Nei comuni situati nelle aree interne individuate dalla programmazione regionale, sono previsti incentivi economici per gli interventi di recupero su immobili ricadenti nelle zone omogenee “A” o in aree ad esse assimilate, purché:

• l’immobile non sia utilizzato da almeno cinque anni alla data di entrata in vigore della disposizione;
• presenti le stesse condizioni di degrado previste per il territorio rurale.

La riduzione degli oneri di urbanizzazione è almeno pari al 50% se gli interventi, nel rispetto della disciplina urbanistica comunale, assicurano la classe energetica D e sono eseguiti insieme a interventi di riparazione locale secondo la normativa sismica vigente.

I comuni possono prevedere ulteriori riduzioni proporzionali ai livelli di risparmio energetico e di sicurezza sismica conseguiti.

Per la verifica delle condizioni, la domanda di permesso di costruire o la SCIA deve essere corredata da:

• dichiarazione sullo stato di abbandono, con le medesime modalità previste per il territorio rurale;
• relazione tecnica asseverata sulla presenza del degrado.

Il titolo abilitativo deve indicare il livello di risparmio energetico e di sicurezza sismica da conseguire; l’agibilità attesta il risultato raggiunto.

Sanzioni

Per gli interventi realizzati in difformità dai titoli abilitativi si applicano le sanzioni previste dal titolo VII, capo II, della legge regionale 65/2014.

Monitoraggio e relazioni periodiche

I comuni trasmettono alla Giunta regionale, ogni anno, una relazione sulle pratiche edilizie in corso o concluse attuate in base alla legge.

La Giunta regionale, sulla base di tali dati, invia ogni cinque anni una relazione informativa alla commissione consiliare competente.

Coordinamento con la legge regionale 65/2014

La legge integra la disciplina del piano operativo comunale, imponendo l’inserimento, nella disciplina del territorio rurale, di specifiche previsioni richiamanti il recupero del patrimonio edilizio abbandonato. Il coordinamento avviene nel quadro delle norme regionali sul governo del territorio e rafforza il ruolo della pianificazione comunale nella definizione degli interventi ammissibili.