Risoluzione n. 80 del 24/10/2018

Cessione di diritti volumetrici e trattamento fiscale

La risoluzione esamina il regime tributario applicabile alla cessione, da parte di un Comune, di diritti volumetrici aggiudicati a una società proprietaria delle aree interessate. Il tema centrale è se l’atto possa beneficiare dell’agevolazione prevista per gli atti urbanistici dall’art. 20 della legge n. 10/1977, richiamante l’art. 32, secondo comma, del DPR n. 601/1973.

Fattispecie rappresentata

Il Comune X ha avviato, mediante asta pubblica ai sensi del RD 23 maggio 1924, n. 827, la cessione di diritti volumetrici di sua proprietà allocati in unità di intervento ricomprese in una convenzione attuativa di piano particolareggiato.

L’intervento urbanistico previsto dalla convenzione riguarda aree ed edifici del Comune X e contempla, tra l’altro, la realizzazione di edifici con destinazione:

• residenziale;
• commerciale;
• artigianale;
• di servizi;
• parcheggi.

A seguito dell’asta, il Comune ha aggiudicato definitivamente i diritti volumetrici alla società Y, proprietaria delle aree e degli edifici nei quali tali diritti sarebbero stati allocati. In sede di integrazione documentale, l’istante ha inoltre precisato che la cessione è stata assoggettata a IVA ai sensi dell’art. 2, comma 1, del DPR n. 633/1972.

Quesito dell’istante

L’istante chiede se l’atto di cessione dei diritti volumetrici possa fruire del regime agevolato previsto:

• dall’art. 32, secondo comma, del DPR n. 601/1973;
• richiamato dall’art. 20 della legge n. 10/1977, come modificato dall’art. 1, comma 88, della legge n. 205/2017.

Secondo la tesi prospettata, l’atto dovrebbe scontare:

• imposta di registro in misura fissa;
• esenzione da imposta ipotecaria e catastale.

Valutazioni preliminari sull’IVA

L’Agenzia affronta innanzitutto il profilo IVA, poiché l’istante aveva dichiarato l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

L’Amministrazione osserva che il Comune, pur utilizzando uno strumento privatistico come la cessione di diritti edificatori, opera in realtà una redistribuzione della volumetria sulla base degli strumenti urbanistici vigenti, esercitando una potestà conformativa del territorio e perseguendo un interesse pubblicistico.

Da ciò deriva che l’operazione è priva del requisito soggettivo richiesto per l’IVA dall’art. 4 del DPR n. 633/1972, in quanto posta in essere dal Comune nell’ambito della sua attività istituzionale.

Effetti del principio di alternatività IVA-registro

Esclusa l’applicazione dell’IVA, si riattiva il principio di alternatività IVA-registro di cui all’art. 40 del TUR (DPR n. 131/1986). Conseguentemente, l’atto non può essere tassato in misura fissa per effetto dell’alternatività, ma rientra nell’ambito dell’imposta di registro, che in via generale è proporzionale, salvo l’eventuale applicazione di specifiche agevolazioni.

Ambito dell’agevolazione urbanistica ex art. 20 L. 10/1977

La risoluzione ricostruisce il contenuto dell’art. 20 della legge n. 10/1977, come modificato dall’art. 1, comma 88, della legge n. 205/2017. La novella ha esteso il trattamento tributario di favore anche:

• agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici;
• agli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi.

È richiamata anche la previsione relativa alle convenzioni e agli atti di cui all’art. 40-bis della legge provinciale di Bolzano n. 13/1997.

Tuttavia, l’Agenzia afferma che tale disciplina deve essere letta in modo coordinato con il sistema della legge n. 10/1977 e non può essere estesa a fattispecie estranee alla disciplina urbanistica cui la norma si riferisce.

In particolare, il regime agevolativo non può essere applicato a atti che, pur genericamente collegati alla trasformazione del territorio, non abbiano ad oggetto interventi edilizi riconducibili alla legge n. 10/1977, come:

• cessioni di aree per la realizzazione di opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio;
• atti di redistribuzione di aree tra colottizzanti.

Limiti interpretativi e natura dell’agevolazione

La risoluzione sottolinea che la modifica introdotta dal comma 88 dell’art. 1 della legge n. 205/2017 va letta come adeguamento all’evoluzione della disciplina urbanistica e procedurale, senza però alterare la cornice normativa della legge n. 10/1977.

Le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere estese per analogia o interpretazione ampia a fattispecie non espressamente contemplate. Viene richiamato anche l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui i benefici fiscali agevolativi non possono essere estesi oltre l’ambito rigorosamente definito dalla norma.

Conclusione dell’Agenzia

L’Agenzia delle Entrate conclude che la cessione dei diritti volumetrici dal Comune X alla società Y, effettuata in esecuzione della convenzione attuativa di un piano particolareggiato, non può beneficiare del trattamento di favore previsto dall’art. 20 della legge n. 10/1977.

L’atto è qualificato, in linea con la giurisprudenza richiamata, come cessione di cubatura assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare. Ne consegue l’applicazione del seguente regime:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 9%, ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro, ai sensi dell’art. 10, comma 3, del D.Lgs. n. 23/2011.

La risoluzione esclude quindi sia l’agevolazione invocata sia il regime di registro in misura fissa con esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.