Cassazione Civile, Sentenza n. 29309/2023 del 23/10/2023

Esito

La controversia

Antress impugnava la sentenza d'appello che aveva confermato il rigetto della sua opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dagli eredi Guidotti Magnani per canoni di locazione. La ricorrente deduceva che le infiltrazioni d'acqua costituivano vizi rilevanti tali da giustificare la risoluzione per inadempimento e/o l'indennità per perdita dell'avviamento e la restituzione del deposito cauzionale. La corte d'appello aveva ritenuto che le infiltrazioni derivassero da lavori eseguiti dal Comune di Bologna (terzo) e che l'immobile rimanesse utilizzabile con opportuni accorgimenti; perciò la cessazione del rapporto era da riferirsi a recesso della conduttrice e non a inadempimento dei locatori. In Cassazione Antress ha proposto nove motivi, contestando tra l'altro la valutazione dei fatti, la motivazione e l'omessa pronuncia sulla restituzione del deposito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili vari motivi e infondati altri; ha però accolto il nono motivo relativo al deposito cauzionale. I giudici di legittimità hanno rilevato che il giudice di primo grado aveva accertato l'avvenuto versamento del deposito cauzionale e che i locatori non avevano impugnato tale accertamento con appello incidentale, con conseguente giudicato interno. L'appello dei locatori non poteva inoltre ritenersi idoneo a rimettere in discussione quel punto. Perciò la Corte di cassazione ha annullato la sentenza impugnata nella parte relativa al deposito cauzionale e ha disposto il rinvio per nuovo esame su quel punto. Per il resto la sentenza d'appello è stata confermata (rigetto delle restanti censure).

Norme richiamate

• Codice Civile art. 1578

  Principio sui rimedi del conduttore per vizi: la Corte ha richiamato la disciplina ma ha ritenuto inapplicabile il rimedio risolutorio quando il danno derivi da terzi e l'immobile risulti comunque utilizzabile con accorgimenti.

• Codice Civile art. 1580

  Norma sui vizi della cosa locata: richiamata nella cornice dei rimedi del conduttore, ma applicazione esclusa per fatti riconducibili a terzi.

• Codice Civile art. 1581

  Richiamata insieme all art. 1578 per la valutazione dei rimedi, con la Corte che distingue tra vizi imputabili al locatore e danni derivanti da terzi.

• Codice Civile art. 1464

  Richiamato nella doglianza ma la Corte ha ritenuto irrilevante la richiamata disciplina dato che l'origine del danno era attribuita a terzi.

• Codice Civile art. 1584

  Richiamata tra le norme sui rimedi, senza effetto sostanziale alla luce della qualificazione fattuale adottata dalla corte territoriale.

• Legge n. 392/1978 art. 34

  Norma sull'indennità per perdita dell'avviamento: la Corte ha confermato che in locazioni per uso diverso da abitativo l'indennità non è dovuta se la cessazione è riferibile alla volontà del conduttore.

• Legge n. 392/1978 art. 27

  Richiamata dalla ricorrente in relazione al recesso per gravi motivi; la Corte ha rilevato che non era stato dedotto in appello l'accertamento del recesso per gravi motivi e quindi la doglianza è infondata.

• Codice di Procedura Civile art. 360 nn. 3, 4, 5

  Norme sui motivi di cassazione: la Corte ha applicato i limiti dell'esame di legittimità (vizi di diritto, motivazione e omesso esame di fatti decisivi), dichiarando inammissibili o infondati molti motivi per difetto di specificità o per sindacato in fatto non consentito.

• Codice di Procedura Civile art. 132 n. 4

  Limiti del motivo relativo alla motivazione: la Corte ha ritenuto che la ricorrente abbia fatto valutazioni ex alio e non abbia criticato il testo motivazionale, rendendo la censura inammissibile.

• Codice di Procedura Civile art. 366 n. 4

  Richiamato in relazione ai requisiti formali del motivo di cassazione; la Corte ha confermato che motivi che non individuano e criticano specificamente l'errore sono inammissibili.

• Codice Civile art. 2909

  Regola sugli effetti del giudicato: la Corte ha ritenuto che l'accertamento del primo giudice circa l'avvenuto versamento del deposito fosse divenuto incontestabile per mancata impugnazione dei locatori, fondamento dell'accoglimento del nono motivo.

• Codice di Procedura Civile artt. 324 e 329

  Norme sul giudicato interno e sugli effetti dell'omessa impugnazione di parti della sentenza di primo grado: usate per sostenere che i locatori non potevano rimettere in discussione la constatata prestazione del deposito.

• Codice di Procedura Civile art. 269

  Richiamato nella discussione sui mezzi di impugnazione; la Corte lo ha citato tra le norme processuali rilevanti per la valutazione dei motivi.

Massime di principio

• Se i danni allimmobile derivano da interventi di un terzo, i rimedi tipici contro il locatore (risoluzione per inadempimento, indennità) possono non essere applicabili: occorre qualificare la fonte del danno.
• La persistente utilizzabilità dellimmobile, anche con accorgimenti, può escludere la risoluzione per inadempimento e imporre al conduttore ladempimento degli obblighi di diligenza e collaborazione contrattuale.
• La chiamata in causa di un terzo a garanzia non determina lautomatica estensione delle domande contrattuali al terzo; la responsabilità extracontrattuale del terzo va valutata separatamente.
• Il giudicato interno si forma sulla parte di decisione di primo grado non impugnata incidentalmente: un accertamento positivo (ad es. dellavvenuto versamento del deposito) diventa incontestabile se non impugnato specificamente.
• In Cassazione non è consentito un riesame libero del merito o una semplice diversa valutazione delle prove: i motivi devono essere di diritto e rispettare i limiti di specificità e di confronto con il testo motivazionale decisorio.
• Per ottenere lindennità per perdita dellavviamento nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo il conduttore deve dimostrare che la cessazione sia riconducibile a cause imputabili al locatore; il recesso volontario del conduttore esclude lindennità.
• I difetti di motivazione sono rilevabili in Cassazione solo se emergono dal testo della sentenza e consistono nella mancanza assoluta di ragioni o nella presenza di argomentazioni contraddittorie o incomprensibili.
• Chi contesta linsussistenza di un vizio deve confrontarsi specificamente con la ratio della decisione impugnata; accuse generiche di errata valutazione probatoria sono spesso inammissibili davanti alla Cassazione.