L.R. Emilia-Romagna 3/2019

Disciplina dei condhotel e recupero delle colonie in Emilia-Romagna

La legge regionale disciplina, nel territorio dell’Emilia-Romagna, l’avvio e l’esercizio dei condhotel e introduce strumenti urbanistici semplificati per adeguare i comuni alla nuova tipologia ricettiva. La normativa si coordina con la disciplina regionale sulle strutture ricettive alberghiere e prevede anche una specifica possibilità di recupero per colonie marine e montane.

Ambito di applicazione

La legge si applica alle strutture ricettive esistenti, cioè agli immobili esistenti alla data di entrata in vigore con destinazione ricettiva alberghiera e vincolo alberghiero derivante dalla legge regionale n. 28 del 1990 o dalla strumentazione urbanistica comunale. Rileva anche se l’attività alberghiera sia avviata, sospesa o cessata. Sono fatte salve le disposizioni speciali previste per il caso di recupero delle colonie.

Requisiti per la qualificazione come condhotel

Possono assumere la tipologia di condhotel le strutture alberghiere esistenti che, a seguito di intervento di riqualificazione, risultino gestite unitariamente e composte da camere o altre unità destinate alla ricettività, integrate con unità abitative residenziali dotate di cucina autonoma. I requisiti essenziali sono:

• almeno 7 alloggi ricettivi, al netto delle unità residenziali, ubicati nel medesimo comune e a non più di 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;
• quota massima di superficie utile residenziale pari al 40% della superficie utile destinata agli alloggi;
• portineria unica per ospiti e proprietari, con possibile ingresso separato per dipendenti e fornitori;
• gestione unitaria e integrata regolata da disciplinare conforme a uno schema-tipo regionale;
• esito dell’intervento con classificazione dell’esercizio almeno di tre stelle;
• rispetto della disciplina di agibilità per le unità residenziali;
• apertura annuale della struttura.

Nozione di contesto unitario e limiti dimensionali

Quando il condhotel è costituito da più immobili, questi si considerano di norma inseriti in un contesto unitario se insistono su lotti adiacenti o frontistanti la stessa via, sulla stessa piazza, oppure se l’intervento avviene nell’ambito di piani particolareggiati o di un progetto unitario del piano comunale per il miglioramento dell’offerta ricettiva. I comuni possono restringere, con i propri atti attuativi, le ipotesi di contesto unitario, ma resta comunque inderogabile la distanza massima di 200 metri. L’intervento su più immobili richiede permesso di costruire con convenzione.

Intervento di riqualificazione e classificazione minima

L’intervento di riqualificazione comprende il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, purché comporti un miglioramento della classificazione alberghiera di almeno una stella e comunque non inferiore a tre stelle; per gli esercizi già a quattro stelle o superiori prima dell’intervento, si applicano regole coerenti con la classificazione preesistente. Il progetto deve includere anche il piano economico dell’operazione, da cui emerga l’equilibrio tra costi di riqualificazione e risorse derivanti dalla vendita delle unità abitative.

Se la struttura aveva subito una riduzione di classifica dopo il 21 marzo 2018, deve comunque riqualificarsi a un livello superiore rispetto a quello posseduto a tale data. È vietato scendere, dopo l’intervento, a un livello di classifica inferiore a quello raggiunto con la riqualificazione.

Profili edilizi, sismici e standard urbanistici

Ai progetti di riqualificazione si applicano gli incentivi urbanistici per il riuso e la rigenerazione urbana previsti dalla legge regionale n. 24 del 2017. Per edifici privi di requisiti sismici, è consentita la demolizione e ricostruzione con ampliamento solo nei limiti delle premialità di superficie previste dagli strumenti urbanistici comunali.

Per il cambio d’uso a condhotel non è dovuto il ricalcolo delle dotazioni e degli standard pertinenziali, salvo diversa previsione comunale nella variante urbanistica. Per gli edifici vincolati, gli interventi sono ammessi solo se consentiti dai vincoli e previo parere degli enti preposti alla tutela.

Vincolo di destinazione e svincolo parziale

In relazione agli interventi di riqualificazione, i comuni possono consentire lo svincolo parziale dell’edificio alberghiero con cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, previo pagamento del contributo di costruzione, e la possibilità di frazionare e alienare anche le singole unità abitative, purché resti la gestione unitaria e siano rispettati i requisiti urbanistici e settoriali. Il vincolo alberghiero non può comunque essere rimosso oltre la quota massima di superficie destinabile a residenziale, cioè il 40%.

Lo svincolo può essere richiesto dal proprietario della struttura; se avviene prima della scadenza del finanziamento agevolato, comporta la restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche percepite. Rimane fermo, su tutti gli immobili del condhotel, il vincolo alla gestione unitaria e integrata.

Gestione unitaria, contratti e rapporti con i proprietari

L’attività alberghiera deve essere svolta da un unico gestore. Le unità abitative e le relative pertinenze restano destinate esclusivamente ad attività turistico-ricettive alberghiere, secondo la disciplina regionale vigente.

Il gestore unico deve garantire ai proprietari delle unità residenziali, per tutto il periodo di apertura della struttura, i servizi previsti dalla normativa e quelli eventualmente stabiliti nel contratto, compreso l’uso delle parti comuni. Inoltre, le unità non utilizzate dai proprietari devono essere rese disponibili alla clientela come camere o alloggi ricettivi.

Durante i periodi di chiusura della struttura, l’erogazione dei servizi ai proprietari è regolata dal contratto; resta comunque obbligatorio il servizio di portineria per i proprietari per l’intero anno solare. I proprietari devono rispettare le modalità di conduzione del condhotel e mantenere l’omogeneità estetica dell’immobile in caso di interventi sulle unità.

Standard di qualità e uniformità

Il gestore unico deve assicurare alla clientela e ai proprietari tutti i servizi previsti per il livello di classificazione del condhotel. Le unità abitative e gli spazi comuni devono essere dotati di arredi, corredi e finiture uniformi e coerenti con il livello di classifica.

Le porte di accesso alle unità e le altre dotazioni devono essere uniformi; il comune può imporre ulteriori requisiti di uniformità. Eventuali innovazioni o modifiche possono essere realizzate dai proprietari previa comunicazione scritta al gestore, purché restino rispettati gli standard di qualità. La manutenzione ordinaria delle unità resta in capo ai proprietari o, se previsto dal contratto, al gestore.

Riserva d’uso delle unità da parte dei proprietari

Il proprietario può riservarsi l’uso esclusivo della propria unità abitativa per l’intero periodo di apertura della struttura oppure per un periodo limitato. Questa facoltà deve essere prevista espressamente nel contratto con il gestore.

Se il contratto non indica il periodo annuale di riserva, il proprietario deve comunicarlo per iscritto al gestore entro il termine previsto dalla disciplina regionale per la comunicazione dei periodi di apertura e chiusura, e comunque almeno 30 giorni prima dell’apertura annuale. Nei periodi non riservati, l’unità può essere destinata solo all’uso turistico-ricettivo tramite il gestore.

Recepimento comunale e varianti urbanistiche

Per consentire la rimozione del vincolo alberghiero, il cambio di destinazione d’uso della quota residenziale e il relativo frazionamento, i comuni devono recepire la legge con una delibera di consiglio comunale avente funzione ricognitoria. Da tale delibera si applica la normativa regionale urbanistica richiamata e non trovano più applicazione le disposizioni comunali incompatibili con la realizzazione dei condhotel.

I comuni possono inoltre adottare una variante semplificata per disciplinare la localizzazione e le caratteristiche dei condhotel. Il procedimento prevede:

• adozione della proposta da parte della giunta comunale;
• deposito e osservazioni entro 30 giorni dalla pubblicazione dell’avviso nel BURERT;
• parere del comitato urbanistico entro 30 giorni dalla scadenza delle osservazioni;
• decisione sulle osservazioni e approvazione definitiva da parte del consiglio comunale.

La variante deve garantire un’adeguata proporzione tra unità residenziali e ricettive e può riguardare l’intero territorio comunale o aree omogenee. Può anche individuare i contesti unitari e prevedere requisiti di qualità più elevati per aree da tutelare. L’efficacia della variante decorre dalla pubblicazione dell’avvenuta approvazione nel BURERT.

Recupero delle colonie marine e montane

La disciplina può essere estesa agli immobili classificati come colonie marine, al fine di favorirne la riqualificazione, la rifunzionalizzazione e il rafforzamento dell’offerta ricettiva nelle aree costiere. In tale caso, la quota residenziale può arrivare al massimo al 40% della superficie utile dell’immobile, mentre la parte restante deve restare a destinazione ricettiva alberghiera.

Nel procedimento di riqualificazione e cambio d’uso viene imposto il vincolo alberghiero sulla parte ricettiva e il vincolo di gestione unitaria sull’intero immobile; è dovuto il contributo di costruzione distinto tra parte ricettiva e parte residenziale.

Se il comune si avvale di questa possibilità, la disciplina regionale prevale sulle previsioni urbanistiche comunali incompatibili, fermo restando il rispetto della pianificazione paesaggistica e degli altri vincoli di tutela. Le stesse regole si applicano anche alle colonie montane classificate dai comuni in base alla loro originaria destinazione.

Avvio dell’attività, controlli e sanzioni

L’esercizio del condhotel è soggetto a SCIA corredata dalla dichiarazione del possesso dei requisiti e della classifica. La modulistica è approvata con atto del dirigente regionale competente.

I proprietari e il gestore devono consentire in ogni momento i controlli delle autorità competenti. La violazione delle disposizioni della legge da parte dei proprietari o del gestore comporta, ferme restando le altre sanzioni previste dalla disciplina sulle strutture ricettive, una sanzione amministrativa pecuniaria da 15.000 a 90.000 euro.

Coordinamento con la disciplina regionale sulle strutture ricettive

La legge modifica la disciplina regionale sulle strutture ricettive alberghiere includendo espressamente i condhotel tra le strutture ricettive alberghiere. Per quanto non previsto e in quanto compatibile, continua ad applicarsi la legge regionale n. 16 del 2004 e la relativa normativa attuativa.