Sentenza del 13/05/2021 n. 2513 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La norma (art. 1, comma 21, legge 208/2015) riconosce la facoltà all'Agenzia delle Entrate - Direzione Territorio di procedere alla rideterminazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E. La rideterminazione deve avvenire tramite stima diretta e deve tener conto sia del suolo che delle costruzioni, nonché degli elementi ad esse strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità.

Norme richiamate

• art. 1 comma 21 legge 208/2015

  art. 1 comma 21 l. 208/2015

  Attribuisce all'Agenzia delle Entrate - Direzione Territorio la possibilità di rideterminare la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare delle categorie dei gruppi D ed E mediante stima diretta, imponendo di considerare suolo, costruzioni e gli elementi strutturalmente connessi che incrementano qualità e utilità.

Massime di principio

• Si tratta di una potestà amministrativa: l'Agenzia può autonomamente procedere alla revisione delle rendite catastali per immobili speciali/particolari in D ed E, nel rispetto del criterio della stima diretta.
• La stima diretta obbliga a valutare congiuntamente il valore del suolo e delle costruzioni e a considerare gli elementi strutturalmente connessi che incidono sulla qualità e utilità dell'immobile; non è limitata alla sola superficie o alla categoria normativa.
• L'atto di rideterminazione dovrà essere motivato e fondato su criteri tecnici: per resistere a possibili impugnative, l'Agenzia dovrà documentare la metodologia e i parametri adottati nella stima.
• I proprietari/obbligati possono impugnare la nuova rendita dinanzi agli organi giurisdizionali tributari; in sede di controversia sarà rilevante verificare congruità del metodo di stima e la considerazione degli elementi strutturalmente connessi.
• In assenza di un procedimento amministrativo motivato e documentato, la rideterminazione potrebbe essere annullabile; dunque il onere probatorio dell'Agenzia include l'esposizione dei criteri e dei dati utilizzati.
• Prima di avviare lavori o modifiche strutturali, i proprietari di immobili in D ed E dovrebbero considerare l'impatto sulla rendita catastale e conservare documentazione tecnica per eventuali contestazioni.
• La norma amplia l'ambito di ricognizione catastale: analoghe fattispecie devono essere interpretate nel senso dell'inclusione di elementi materiali che accrescono l'utilità dell'immobile, anche se non cambiata la destinazione catastale.