Risoluzione n. 53 del 27/05/2015

Questioni controverse sulla rideterminazione del valore di acquisto dei terreni

La risoluzione affronta il contenzioso pendente relativo agli avvisi di accertamento con cui gli Uffici rideterminano la plusvalenza da cessione di terreni per contribuenti che hanno fruito della rivalutazione prevista dall’art. 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448. Il documento aggiorna l’orientamento amministrativo alla luce della giurisprudenza di legittimità e fornisce istruzioni operative per la gestione delle controversie.

Quadro normativo di riferimento

La disciplina richiamata consente, ai fini della determinazione della plusvalenza, di assumere in luogo del costo o valore di acquisto il valore del terreno rideterminato tramite perizia giurata, purché sia assoggettato a imposta sostitutiva delle imposte sui redditi. La risoluzione richiama inoltre l’art. 68 del TUIR, l’art. 7 della legge n. 448/2001 e le successive proroghe, nonché il raddoppio delle aliquote delle imposte sostitutive disposto dall’art. 1, comma 627, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.

Perizia giurata asseverata dopo la compravendita

In relazione alla prima contestazione, l’Agenzia ricorda che il comma 4 dell’art. 7 richiede la conservazione della perizia, dei dati dell’estensore e delle ricevute dell’imposta sostitutiva, prevedendo che redazione e giuramento avvengano entro un termine originario poi più volte prorogato. La prassi precedente aveva affermato che il valore rideterminato non poteva essere utilizzato prima della redazione e del giuramento della perizia, perché nell’atto doveva essere indicato il valore periziato del bene.

La Corte di Cassazione ha però espresso un orientamento diverso, ritenendo utilizzabile il valore determinato sulla base di una perizia giurata anche se asseverata dopo la stipula del rogito, in assenza di un espresso divieto normativo. La Suprema Corte ha quindi escluso che la tardiva asseverazione comporti decadenza dall’agevolazione.

Alla luce di tale orientamento, la risoluzione considera superate le indicazioni di prassi precedenti sul punto. Resta fermo soltanto che la perizia, ancorché non asseverata e giurata, deve comunque essere redatta prima del rogito, poiché nel contratto va indicato il relativo valore periziato.

Indicazione in atto di un valore inferiore a quello periziato

La seconda questione riguarda il caso in cui nell’atto di compravendita sia indicato un valore inferiore a quello risultante dalla perizia giurata. La risoluzione richiama il comma 6 dell’art. 7 della legge n. 448/2001, secondo cui il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

Secondo la prassi richiamata, se il contribuente intende avvalersi della rivalutazione deve indicare nell’atto il valore periziato, anche se il corrispettivo è inferiore; in tal caso, le imposte indirette vanno assolte sul valore di perizia. Se invece nell’atto è indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si applicano le regole ordinarie dell’art. 68 TUIR e il contribuente non può far valere gli effetti della rivalutazione, salvo che proceda a una nuova perizia con un valore più basso.

La risoluzione spiega che tale impostazione è coerente con l’esigenza di semplificare il controllo del valore normale ai fini delle imposte indirette e di evitare che il contribuente dichiari un valore inferiore a quello originariamente periziato senza una nuova rideterminazione.

Precisazioni sui casi di scostamento non significativo o con menzione della rivalutazione

Il documento introduce però un’importante integrazione: la finalità antielusiva della norma viene meno quando lo scostamento tra il valore indicato in atto e quello periziato è poco significativo e riconducibile a un mero errore, anziché a una volontà di sottrazione d’imposta. Analogamente, la stessa esigenza di non ostacolare il controllo si considera soddisfatta anche quando il contribuente abbia indicato in atto un corrispettivo sensibilmente inferiore, ma abbia espressamente richiamato nello stesso atto l’intervenuta rideterminazione del valore del terreno.

In tali ipotesi, il valore rivalutato può essere comunque utilizzato per il calcolo della plusvalenza ai fini delle imposte dirette e rimane rilevante come valore minimo di riferimento anche per l’imposta di registro e per le imposte ipotecaria e catastale.

Istruzioni operative per gli uffici e gestione del contenzioso

Le strutture territoriali sono invitate a riesaminare le controversie pendenti in materia. Se gli accertamenti sono stati effettuati secondo criteri non conformi ai principi enunciati nella risoluzione, gli uffici devono abbandonare la pretesa tributaria secondo le modalità di rito, tenendo conto dello stato e del grado di giudizio, purché non siano sostenibili altre questioni.

Vigilanza delle direzioni regionali

Le Direzioni regionali devono vigilare affinché i principi e le istruzioni contenuti nella risoluzione siano osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.