Risoluzione n. 56 del 1/06/2015

Imposte indirette sugli atti di redistribuzione tra co-lottizzanti

Il documento esamina il trattamento fiscale applicabile agli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti nell’ambito di convenzioni di lottizzazione. L’obiettivo degli atti è correggere le sperequazioni derivanti dalla cessione gratuita al Comune delle aree destinate a urbanizzazioni, riallineando la distribuzione delle superfici edificabili rispetto alla proprietà originaria.

Quesito posto all’Agenzia

L’istante chiede chiarimenti su due profili:

• il regime delle imposte indirette applicabile alle redistribuzioni fondiarie alla luce della riforma dell’imposta di registro introdotta dall’art. 10 del D.Lgs. 23/2011;
• l’eventuale applicazione dell’IVA quando il soggetto che trasferisce le aree agisce nell’esercizio di impresa.

Posizione dell’istante

Secondo l’istante, gli atti di redistribuzione fondiaria tra co-lottizzanti devono essere considerati atti a titolo gratuito, perché non comportano un trasferimento di ricchezza tra le parti né il pagamento di un corrispettivo. Di conseguenza, essi non dovrebbero rientrare nella soppressione delle agevolazioni prevista dall’art. 10, comma 4, del D.Lgs. 23/2011, disposizione riferita agli atti onerosi soggetti a imposta di registro proporzionale.

In materia IVA, l’istante ritiene che tali atti, essendo privi di corrispettivo, non costituiscano operazioni imponibili neppure se posti in essere da un’impresa, perché non integrerebbero né una destinazione a finalità estranee all’impresa né altre operazioni non onerose rilevanti ai sensi della disciplina unionale richiamata.

Inquadramento normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia ricostruisce il quadro normativo relativo alla tassazione degli atti immobiliari:

• l’art. 10 del D.Lgs. 23/2011 ha riformato la disciplina dell’imposta di registro sugli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari;
• il comma 4, nella formulazione originaria, sopprimeva esenzioni e agevolazioni tributarie per gli atti a titolo oneroso soggetti a imposta di registro proporzionale;
• con la circolare n. 2 del 21 febbraio 2014 era stato chiarito che tra le agevolazioni soppresse rientravano anche quelle dell’art. 32 DPR 601/1973, quando riferite ad atti ricompresi nell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del TUR;
• successivamente, l’art. 20, comma 4-ter, del D.L. 133/2014, introdotto dalla legge di conversione n. 164/2014, ha modificato il comma 4 dell’art. 10 del D.Lgs. 23/2011, escludendo espressamente dalla soppressione le agevolazioni riferite all’art. 32 DPR 601/1973.

L’Agenzia sottolinea che il ripristino delle agevolazioni dell’art. 32 opera in senso ampio, senza limitazione ai soli immobili pubblici.

Qualificazione degli atti di redistribuzione

Gli atti di redistribuzione fondiaria tra co-lottizzanti sono ricondotti dall’Agenzia alla funzione di eliminare gli effetti distorsivi della convenzione di lottizzazione. Le parti, nell’attuare la lottizzazione, si obbligano a cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

L’atto redistributivo sussiste quando, per reintegrare la proporzionalità tra i diritti dei vari lottizzanti, alcuni soggetti penalizzati dalla cessione gratuita al Comune ricevono porzioni aggiuntive di aree da altri assegnatari. Tali atti rientrano nell’ambito dell’art. 20 della legge 10/1977, che assoggetta provvedimenti, convenzioni e atti d’obbligo al trattamento tributario dell’art. 32, secondo comma, del DPR 601/1973.

Trattamento ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale

Poiché l’art. 32 DPR 601/1973 è stato ripristinato a decorrere dal 12 novembre 2014, l’Agenzia conclude che gli atti di redistribuzione di aree tra co-lottizzanti stipulati da tale data possono beneficiare del regime agevolato previsto da tale norma.

Il beneficio consiste in:

• applicazione dell’imposta di registro in misura fissa;
• esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Il riferimento interpretativo richiamato è, tra l’altro, la risoluzione n. 1 del 4 gennaio 2012.

Trattamento ai fini IVA

L’Agenzia ritiene che il negozio di redistribuzione, per la sua funzione meramente ripartitoria e distributiva, non realizzi una tipica operazione di scambio e, quindi, non rientri nel campo di applicazione dell’IVA.

Tuttavia, l’esclusione dall’IVA non opera se ricorrono entrambe le condizioni seguenti:

• è previsto un conguaglio in denaro;
• uno dei lottizzanti in favore del quale si realizza la redistribuzione è un soggetto passivo che effettua la cessione nell’esercizio di impresa.

In tale ipotesi, l’operazione è soggetta a IVA con aliquota ordinaria. L’Agenzia richiama in proposito precedenti di prassi: risoluzioni n. 250666 del 3 gennaio 1983, n. 220210 del 16 dicembre 1986, n. 156 del 17 dicembre 2004 e n. 1 del 4 gennaio 2012.

Conclusione operativa

Il documento afferma, in sintesi, che:

• le redistribuzioni di aree tra co-lottizzanti stipulate dal 12 novembre 2014 beneficiano delle agevolazioni dell’art. 32 DPR 601/1973, tramite il rinvio dell’art. 20 L. 10/1977;
• ai fini IVA, tali atti sono fuori campo, salvo il caso di conguagli in denaro con cessione effettuata da un soggetto passivo nell’esercizio di impresa, nel qual caso si applica l’IVA ordinaria.