Risoluzione n. 265 del 26/06/2008

Agevolazione prima casa per pertinenze in successione

La risoluzione n. 265/E del 26 giugno 2008 affronta l’applicabilità dell’agevolazione c.d. "prima casa" ai trasferimenti mortis causa di pertinenze dell’abitazione principale. Il documento interpreta l’art. 69 della legge n. 342 del 2000 con riferimento a un caso di successione comprendente un’abitazione non di lusso e due ampi locali accatastati C/6 e C/2.

Quesito prospettato

L’erede istante deve presentare la dichiarazione di successione e pagare le imposte ipotecaria e catastale. Nell’asse ereditario sono presenti:

• un’abitazione non di lusso, categoria catastale A/4;
• un garage-autorimessa, categoria C/6;
• una soffitta-ripostiglio, categoria C/2.

L’istante sostiene che i locali C/2 e C/6 siano pertinenze dell’abitazione e chiede se, nonostante la loro ampiezza e il maggiore valore catastale rispetto alla casa, il trasferimento possa beneficiare dell’agevolazione prima casa prevista dall’art. 69 della legge n. 342/2000, con imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 168,00 ciascuna.

Soluzione interpretativa dell’istante

L’istante richiama i chiarimenti contenuti nella circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e ritiene applicabile la nozione civilistica di pertinenza di cui all’art. 817 c.c. In particolare, evidenzia che il rapporto pertinenziale richiede:

• un elemento oggettivo, cioè la destinazione durevole e funzionale a servizio o ornamento della cosa principale;
• un elemento soggettivo, cioè la volontà del proprietario di destinare il bene accessorio al servizio della cosa principale.

Sulla base di tale impostazione, l’istante osserva che per le agevolazioni fiscali sono ammesse pertinenze classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, senza limiti espressi di estensione, grandezza o valore catastale. Ritiene quindi che l’agevolazione possa applicarsi anche alle pertinenze ereditate, essendo esse accatastate e facenti parte di un unico fabbricato con l’abitazione, oltre a non essere mai state utilizzate per fini diversi dall’asservimento alla casa principale.

Quadro normativo richiamato

La Direzione richiama l’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, secondo cui le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per i trasferimenti, per successione o donazione, della proprietà di case di abitazione non di lusso e dei diritti immobiliari relativi alle stesse, quando ricorrano i requisiti previsti per l’acquisto della prima abitazione.

Richiama inoltre la nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131/1986, precisando che le agevolazioni prima casa spettano anche alle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 destinate a pertinenza della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, ma limitatamente a una unità per ciascuna categoria catastale.

Nozione fiscale di pertinenza

Ai fini fiscali, la risoluzione ribadisce che la nozione di pertinenza è quella dell’art. 817 c.c., secondo cui sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi sia titolare di un diritto reale su di essa.

La sussistenza del vincolo pertinenziale richiede due elementi:

• elemento soggettivo: la volontà, espressa o tacita, del titolare del bene principale di destinare il bene accessorio al suo servizio o ornamento;
• elemento oggettivo: la destinazione durevole e attuale di un bene al servizio o all’ornamento di un altro bene, al fine di migliorarne l’uso o aumentarne il decoro.

La risoluzione sottolinea che il bene pertinenziale conserva la propria individualità materiale, ma è assoggettato in modo attuale e permanente alla funzione accessoria rispetto al bene principale. Viene richiamata la giurisprudenza di legittimità per evidenziare che il rapporto non è di mera connessione fisica, bensì economico-giuridico e funzionale.

Valutazione del caso concreto

Nel caso esaminato, la Direzione osserva che l’immobile abitativo è composto da cinque vani e che le pertinenze sono due locali di ampie dimensioni, classificati C/2 e C/6. Tuttavia, in sede di interpello ordinario non è possibile accertare direttamente se tali locali svolgano effettivamente una funzione di servizio o ornamento dell’abitazione, trattandosi di una valutazione di fatto.

Analogamente, non è possibile stabilire in questa sede se, per dimensione e valore catastale, le pertinenze rendano l’abitazione classificabile tra gli immobili di lusso secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969, poiché ciò richiede un’indagine tecnica.

Conclusione dell’Amministrazione

La conclusione è che le agevolazioni previste dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge n. 342/2000 possono essere riconosciute per gli immobili pertinenziali solo se il richiedente dimostra in concreto, anche in base a dimensione e valore catastale, l’esistenza di un rapporto economico-giuridico di strumentalità e complementarietà funzionale tra pertinenza e bene principale.

La risoluzione precisa inoltre che ciò che conta è il rapporto tra bene principale e pertinenza, non l’utilità che da tale rapporto può ricavare il proprietario dell’immobile principale. Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare affinché tali principi siano applicati dagli uffici.